Согласно ст. 606 ГК РФ аренда - это предоставление арендодателем арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В этой статье рассмотрим правомерность сдачи недвижимого имущества в аренду, необходимость проведения торгов при сдаче имущества в аренду, особенности заключения и государственной регистрации договора аренды, правила распоряжения средствами, полученными от аренды, порядок бухгалтерского учета переданного в аренду недвижимого имущества, а также особенности налогообложения доходов от сдачи имущества в аренду.

Правомерность сдачи недвижимого имущества в аренду

Собственником имущества учреждения являются соответственно Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование.

Согласно законодательным актам имущество государственных (муниципальных) учреждений закреплено за ними на праве оперативного управления (ст. 296 ГК РФ, п. 9 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях, п. 1 ст. 3 Закона об автономных учреждениях).

Согласно ст. 298 ГК РФ государственные (муниципальные) учреждения вправе осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду, только если такая деятельность указана в их учредительных документах и не противоречит целям их создания.

Этой статьей также предусмотрено следующее:

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества;

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом;

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно.

Таким образом, при намерении учреждения сдавать недвижимое имущество в аренду ему прежде всего следует заручиться согласием собственника.

В Письме Минкультуры России от 25.10.2011 N 81-01-39/04-КЧ приведен перечень документов, которые необходимы для согласования бюджетным учреждением передачи недвижимого имущества в аренду. По мнению автора, такой пакет документов должны передавать на согласование и автономные, и казенные учреждения, подведомственные Минкультуры.

Особенности проведения торгов на право заключения договоров аренды

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) государственные и муниципальные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

К сведению. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утверждены Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.

В то же время указанной статьей, в частности, предусмотрено, что сдавать имущество в аренду можно без проведения торгов в следующих случаях:

1) на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, образовательная организация (п. п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1).

Согласно п. п. 5 и 6 Разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", приведенных в Письме ФАС России от 24.04.2014 N ЦА/16309/14 (далее - Письмо N ЦА/16309/14), к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

К организациям, осуществляющим образовательную деятельность, относятся как образовательные организации (указанная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность является для них дополнительной). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность;

2) договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1). В п. 10 Письма N ЦА/16309/14 указано, что договоры передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, заключенные в соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 17.1, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ;

3) передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);

4) договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Документальное оформление арендных отношений

Как следует из ст. 609 ГК РФ, аренда объекта недвижимого имущества должна быть оформлена договором аренды, заключаемым между арендодателем и арендатором в письменном виде.

При предоставлении казенными учреждениями имущества в аренду заключаются, как правило, трехсторонние договоры между:

Арендодателем, в качестве которого выступает собственник имущества: Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование;

Арендатором.

Бюджетные и автономные учреждения в основном заключают арендные договоры от своего лица.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, его площадь, место нахождения (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В договоре должны быть определены следующие основные условия.

Срок действия договора. В договоре должен быть установлен срок его действия. Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества могут продлеваться. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом проведения торгов не требуется (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). Однако для этого необходимо соблюсти два условия:

Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;

Минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом (ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ).

Размер арендной платы. Размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения также должны быть установлены в договоре (ст. 614 ГК РФ). Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

Предоставления арендатором определенных услуг;

Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Обратите внимание! Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статьей 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) предусмотрены льготы, предоставляемые физическим и юридическим лицам при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Согласно этому законодательному акту неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, находящиеся в неудовлетворительном состоянии (далее - объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии), относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы. При этом должны быть соблюдены определенные условия.

Существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным ст. 47.6 Федерального закона N 73-ФЗ, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду. В случае неисполнения арендатором указанного условия договор подлежит расторжению в порядке, установленном Правительством РФ.

Льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, по результатам проведения аукциона на право заключения такого договора.

Предоставление в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к федеральной собственности, осуществляется в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ.

При этом следует обратить внимание, что сдача в субаренду объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, предоставленного арендатору по договору аренды, передача им своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставление указанного объекта культурного наследия в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в некоммерческие организации или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности субъектов РФ или к муниципальной собственности, может быть установлена льготная арендная плата в соответствии с порядком, определенным законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Обязанности сторон договора по содержанию арендованного имущества. Согласно установленным ст. 616 ГК РФ нормам арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Производить капитальный ремонт сданного в аренду имущества - это обязанность арендодателя. Он обязан производить ремонт за свой счет в срок, установленный договором, а если срок не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

При этом неисполнение арендодателем возложенной обязанности предоставляет арендатору право по своему выбору:

Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон этого договора (ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Является ли договор аренды незаключенным, если арендатор не исполнил своей обязанности, установленной договором, по его государственной регистрации?

В Постановлении ФАС ЗСО от 28.03.2014 N А81-2007/2013 рассматривался аналогичный вопрос, в результате арбитражные судьи пришли к выводу, что если арендатор принял имущество в фактическое пользование, не заявил возражений против пользования на тех условиях, которые изложены в тексте представленного договора, то отсутствие государственной регистрации договора не должно рассматриваться как препятствие к его исполнению в соответствии с условиями, изложенными в договоре.

Таким образом, арендодатель не вправе ссылаться на незаключенность договора, не прошедшего государственной регистрации, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы.

Напомним, что регистрации договора аренды не требуется:

Если он заключается на срок менее года;

Если по его условиям по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, поскольку срок продления, а точнее, срок аренды по новому договору - менее одного года;

Если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

Распоряжение доходами, полученными от аренды

Статьей 298 ГК РФ утверждены права учреждений на распоряжение доходами, полученными от сдачи недвижимого имущества в аренду.

Доходы казенного учреждения. Доходы от сдачи имущества в аренду поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ.

Главный администратор доходов может передать казенному учреждению полномочия администратора доходов бюджета либо отдельные полномочия администратора доходов по начислению и учету платежей в бюджет.

В бюджетном учете казенных учреждений необходимо произвести следующие записи.

Отражение арендной платы, перечисленной непосредственно в бюджет, в бюджетном учете казенного учреждения, осуществляющего отдельные полномочия администратора доходов по начислению и учету платежей в бюджет
Направление извещения (ф. 0504805) администратору доходов об ожидаемой сумме поступления от арендатора
Поступление арендной платы на основании извещения (ф. 0504805) с отметкой администратора доходов
Отражение арендной платы, перечисленной непосредственно в бюджет, в бюджетном учете казенного учреждения, наделенного полномочиями администратора доходов бюджета
Начисление дохода в сумме арендной платы
Зачисление в бюджет суммы арендной платы

Пример 1. Казенное учреждение культуры и искусства сдает помещение в аренду. С арендатором заключен трехсторонний договор. Казенное учреждение в этом случае является балансодержателем помещения. Учреждение наделено отдельными полномочиями администратора доходов по начислению и учету арендных платежей в бюджет. Арендная плата составляет 80 000 руб.

В бюджетном учете казенного учреждения эта операция будет отражена следующим образом.

			Сумма, руб.
Начислена сумма арендной платы
Отражены расчеты с администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений, оформленные извещением (ф. 0504805)
Отражено зачисление в бюджет арендной платы, поступившей от арендатора (на основании извещения (ф. 0504805))

Доходы бюджетных и автономных учреждений. Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, а также приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетных и автономных учреждений.

Таким образом, суммы арендной платы поступают от арендаторов непосредственно на счета бюджетных и автономных учреждений.

Пример 2. Автономное учреждение культуры и искусства сдает помещение в аренду. Согласно заключенному договору с арендатором сумма арендной платы составляет 40 000 руб. Арендная плата поступает на лицевой счет учреждения, открытого в ОФК.

В бухгалтерском учете эту операцию необходимо отразить следующей корреспонденцией счетов.

Учет недвижимого имущества, сданного в аренду

Имущество, переданное по договорам аренды, учитывается на забалансовом счете 25 "Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)" в целях обеспечения надлежащего контроля за его сохранностью, целевым использованием и движением (п. 381 Инструкции N 157н).

Аналитический учет по забалансовому счету 25 ведется в карточке количественно-суммового учета материальных ценностей (ф. 0504041) в разрезе арендаторов, мест нахождения, по видам имущества в структуре аналитических групп учета объектов имущества, предусмотренных п. 37 Инструкции N 157н, его количеству и стоимости (п. 382 Инструкции N 157н).

На данном счете имущество, переданное в возмездное пользование, отражается на основании акта приема-передачи имущества по стоимости, указанной в акте (п. 381 Инструкции N 157н).

Списание стоимости объектов недвижимого имущества с забалансового учета производится при возврате его арендатором (субарендатором) на основании акта по стоимости, по которой объекты были ранее приняты к забалансовому учету (п. 381 Инструкции N 157н).

Учет по забалансовому счету 25 ведется по простой системе, то есть без применения метода двойной записи (п. 332 Инструкции N 157н).

Налогообложение

Налог на добавленную стоимость. Рассмотрим порядок обложения доходов от сдачи имущества в аренду.

1. Казенные учреждения. Согласно пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ оказание услуг казенными учреждениями объектом обложения НДС не признается. Таким образом, услуги по сдаче в аренду имущества, оказываемые казенными учреждениями, не являются объектом обложения НДС (Письмо ФНС России от 16.02.2015 N ГД-4-3/2256@).

2. В отношении услуг, оказываемых по предоставлению в аренду государственного имущества, переданного указанным учреждениям в оперативное управление, каких-либо особенностей по исчислению и уплате НДС гл. 21 НК РФ не предусмотрено. Следовательно, при оказании бюджетными и автономными учреждениями услуг по предоставлению в аренду государственного (муниципального) имущества эти учреждения - арендодатели имущества будут являться плательщиками НДС в общеустановленном порядке (Письмо Минфина России от 16.08.2013 N 03-03-05/33508).

В то же время пп. 20 п. 2 ст. 149 НК РФ предусмотрено, что в отношении оказываемых учреждениями культуры на территории РФ услуг по предоставлению помещений для проведения концертов от обложения НДС на территории РФ освобождаются, в частности, оказываемые организациями, осуществляющими деятельность в сфере культуры и искусства, услуги по предоставлению в аренду сценических и концертных площадок другим организациям, осуществляющим данную деятельность.

Налог на прибыль. Рассмотрим порядок учета доходов от сдачи имущества в аренду.

1. Казенные учреждения. Согласно пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств, полученных от оказания казенными учреждениями услуг (выполнения работ) (Письма Минфина России от 30.01.2015 N 03-03-06/4/3577, от 18.02.2015 N 03-03-06/4/7571).

2. Бюджетные и автономные учреждения. Из п. 4 ст. 250 НК РФ следует, что средства, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам и на этом основании подлежат учету при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

При этом датой получения доходов от сдачи имущества в аренду признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров аренды или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Таким образом, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, бюджетные и автономные учреждения должны учитывать при формировании налоговой базы при исчислении налога на прибыль.

Отражение начисления и уплаты налогов в бухгалтерском учете. Из Письма Минфина России от 02.08.2012 N 02-03-09/3040 "О порядке уплаты налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций государственными (муниципальными) учреждениями" следует, что уплата НДС и налога на прибыль организаций бюджетными и автономными учреждениями отражается по коду 130 "Доходы от оказания платных услуг" или 180 "Прочие доходы" КОСГУ, установленному в рамках формирования учетной политики учреждения.

Операции по начислению и уплате НДС и налога на прибыль при сдаче имущества в аренду отразятся в бухгалтерском учете бюджетного и автономного учреждения следующими бухгалтерскими записями.

	Бюджетное учреждение		Автономное учреждение
Начислен НДС с арендной платы	2 401 10 130 (180)		2 401 10 130 (180)
Перечислен НДС в бюджет
Начислен налог на прибыль с арендной платы	2 401 10 130 (180)		2 401 10 130 (180)
Перечислен налог на прибыль в бюджет

Подводя итог вышеизложенному, выделим основные моменты, касающиеся сдачи в аренду имущества казенными, бюджетными и автономными учреждениями:

1) учреждения вправе сдавать недвижимое имущество, находящееся у них на праве оперативного управления, в аренду только по согласованию с учредителем (главным распорядителем), а также по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. В отдельных случаях торги могут не проводиться;

2) договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации;

3) поступившая арендная плата является собственным доходом бюджетных (автономных) учреждений. Доходы от сдачи в аренду имущества казенных учреждений подлежит перечислению в бюджет;

4) имущество, переданное в аренду, следует учитывать на забалансовом счете 25;

5) доходы от оказания казенными учреждениями услуг по сдаче имущества в аренду не учитываются при исчислении НДС и налога на прибыль. Аналогичные доходы бюджетных (автономных) учреждений подлежат обложению указанными налогами в общеустановленном порядке.

В системе сделок с муниципальным недвижимым имуществом договоры аренды занимают особое место. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является увеличение арендной платой прибыли собственника, а как следствие - пополнение местного бюджета. Это объясняется тем, что муниципальная недвижимость является экономической основой муниципального образования, следовательно, распоряжение ей должно быть направлено на получение дополнительных денежных средств в местный бюджет.

Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду посредством проведения торгов. В предыдущей главе договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества в основном рассматривался через Федеральное законодательство, однако, распоряжение муниципальной собственностью относится к компетенции органов местного самоуправления, поэтому практически во всех муниципальных образованиях приняты свои законодательные акты, регулирующие сделки с муниципальным имуществом.

Так, например, в городе Перми существует Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), регулирующее порядок и способы совершения сделок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Способами определения арендатора, при котором он приобретает право на заключение договора аренды являются - аукцион (проводится, если от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением) и конкурс (который проводится, когда использование муниципального недвижимого имущества предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставленной на конкурс муниципальной недвижимости). По итогам аукциона, после внесения победителем стоимости, определенной на аукционе, а также по итогам конкурса заключается договор аренды муниципального недвижимого имущества.

Проанализировав вышеизложенное, можно дать следующее определение договору аренды муниципального недвижимого имущества, под которым понимают соглашение между собственником муниципальной недвижимости (арендодателем) и арендатором, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору муниципальное недвижимое имущество во временное владение и пользование либо во временное пользование за плату, определенную путем проведения торгов.

Договор аренды муниципальной недвижимости является консенсуальным, срочным, возмездным.

Сторонами договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, являются арендодатель и арендатор, часто в договорах аренды муниципального недвижимого имущества на стороне арендодателя выступает и "балансодержатель" - хозяйствующий субъект арендодателя. Это объясняется тем, что в качестве арендодателя выступает собственник муниципального недвижимого имущества, в частности его уполномоченный представитель - департамент имущественных отношений (как, например, в городе Пермь), комитет имущественных отношений (как пример может быть приведен город Краснокамск). Часто муниципальная недвижимость, сдаваемая в аренду, находится на балансе у муниципальных предприятий или муниципальных учреждений, которые, согласно действующему законодательству, не вправе самостоятельно распоряжаться муниципальным недвижимым имуществом, поэтому они и включаются в договор аренды как сторона арендодателя.

Арендаторами по общему правилу могут быть любые заинтересованные в получении во временное владение и пользование либо во временное пользование физические и юридические лица, которые участвовали в торгах и выиграли их.

Предметом договора может выступать любое муниципальное недвижимое имущество, которое неэффективно используется самим собственником. Однако в практике чаще встречаются лишь договоры аренды муниципальных зданий, помещений и их частей, а так же муниципальных земельных участков. Законодательством Российской Федерации установлены особенности сдачи в аренду муниципальных земельных участков, которые вытекают из их целевого назначения и рационального использования.

Предмет является одним из существенных условий договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, поэтому он должен быть четко определен. Для этого в договоре указывают: наименование муниципального недвижимого имущества, характеристику его качества, место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект муниципальной недвижимости и его состояние. При отсутствии требуемых законодательством данных о предмете договора аренды, он считается не заключенным.

Форма договора аренды муниципального недвижимого имущества всегда простая письменная, так как одной из сторон договора выступает департамент имущества, комитет либо фонд управления имуществом, которые в свою очередь являются юридическими лицами. Пункт 4 Положения "Об аренде муниципального имущества", утвержденного решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61, более конкретно дает определение форме договора, устанавливая, что договор аренды муниципального недвижимого имущества заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами и исполненного в трех экземплярах.

Нормы статьи 609 Гражданского кодекса РФ устанавливают государственную регистрацию договора, если иное не предусмотрено законом. Согласно вышеназванному Положению Пермской Городской Думы, договор аренды муниципального объекта, здания, сооружения, заключающийся на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Законодатель устанавливает особые правила о форме договора и его государственной регистрации для некоторых видов договоров аренды муниципального недвижимого имущества.

По общему правилу, цена аренды муниципальной недвижимости и срок не относятся к существенным условиям исследуемого договора. Если сумма арендной платы не определена в договоре, то применяется обычная арендная плата, берущаяся за аналогичное муниципальное недвижимое имущество (п. 3 ст. 424 и п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если не определен срок, на который недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, передается в аренду, то считается, что договор заключен на неопределенный срок, хотя такое в практике встречается редко, срок аренды муниципальной недвижимости чаще указывается.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды, так, например, Закон № 178-ФЗ, устанавливает, что при продаже муниципального здания, земельный участок, на котором расположена недвижимость, может быть передан в аренду на срок не более 49 лет. Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не указана, то он действует до истечения предельного срока, а при заключении договора аренды муниципальной недвижимости на срок превышающий максимально возможный, он (договор) считается заключенным на установленный законом срок.

Основной обязанностью арендодателя является предоставление муниципального недвижимого имущества арендатору, выигравшему торги, иногда эта обязанность переводится на балансодержателя муниципального имущества. Арендодатель обязан не просто предоставить муниципальную недвижимость, а в соответствующем состоянии и по назначению, предусмотренному в договоре аренды муниципальной недвижимости, а также без недостатков препятствующих использованию его по назначению.

Имущество сдается в аренду со всеми принадлежностями и документацией, если другое не установлено договором. Муниципальное имущество должно быть передано в аренду в установленный договором срок, или в разумный срок - если он не установлен.

Обязанность арендодателя (балансодержателя) обеспечить надлежащее состояние муниципального имущества не прекращается и после передачи недвижимости в аренду. Под предоставлением в надлежащем состоянии понимают передачу муниципального недвижимого имущества свободным от любых свойств, которые ухудшают качество имущества или отличаются от того состояния муниципальной недвижимости, которое требуется по заключенному договору аренды.

Арендодатель обязан отвечать за любые недостатки переданного в аренду муниципального имущества, исключения составляют случаи прямо указанные в законодательстве. Так же при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемую в аренду муниципальную недвижимость.

Гражданское законодательство к обязанностям арендодателя относит работы, связанные с капитальным ремонтом, если другое не предусмотрено договором аренды. В практике встречаются договоры аренды муниципальной недвижимости, в которых обязанность проведения капитального ремонта возложена не арендатора. Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей (конструктивных элементов), без которых муниципальное недвижимое имущество нельзя использовать по назначению, срок (периодичность) проведения ремонта оговаривается в договоре или проводится по мере необходимости.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если они совершены с его согласия.

Подводя итог по обязанностям арендодателя, следует отметить, что обязанности по предоставлению муниципального недвижимого имущества в надлежащем состоянии и предупреждение арендатора о правах третьих лиц являются императивными, а остальные - диспозититвны.

Обязанности арендатора.

Арендатор обязан использовать арендованное муниципальное имущество только в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением недвижимого имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Пользоваться недвижимостью арендатор обязан сам, иначе у арендодателя появится право требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременная плата за пользование муниципальным недвижимым имуществом, размер, порядок, условия и сроки внесения, которых определяются договором.

По истечению срока договора арендатор обязан вернуть собственнику муниципальное недвижимое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, также вместе с имуществом должны быть возвращены все принадлежности и документы.

Во время использования муниципальной недвижимости арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Арендатор не вправе без согласия собственника недвижимости сдавать ее в субаренду.

Обязанности арендатора по использованию муниципального недвижимого имущества в соответствии с его назначением и условиями договора, своевременная оплата имущества и возврат его в надлежащем состоянии носят императивный характер.

Таким образом, обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что договор аренды муниципального недвижимого имущества является возмездным, срочным, консенсуальным. Сторонами в договоре выступают арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) и арендатор (любое физическое или юридическое лицо, выигравшее торги). Муниципальная недвижимость является предметом договора, а предмет - существенным условием.

В законодательстве намечается переход от договоров аренды к договорам концессии. Однако разработка концессионного законодательства в нашей стране неоправданно затянулась. Основное отличие передачи имущества по договору концессии от аренды состоит в том, что концессионеру передается право осуществления деятельности или предоставления услуг, отнесенных Конституцией РФ, федеральными законами к функциям местного самоуправления. А уже для обеспечения этой деятельности концессионеру передается в пользование муниципальное имущество. В истории нашей страны концессия - явление далеко не новое, однако, в настоящее время в России практика закрепления договоров концессии не применяется, что связано с отсутствием необходимой правовой основы, хотя законопроект о концессионном соглашении (договоре) в данный момент и находится в стадии разработки.

Гражданское законодательство выделяет некоторые виды договоров аренды недвижимости из общей массы договоров, которые регулируются с учетом особенностей, предусмотренных в специальных параграфах главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Так, параграф 4 регулирует договоры аренды зданий и сооружений, аналогичные требования предъявляются и к договорам аренды муниципальных зданий и сооружений. Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), также базируется при регулировании договоров аренды муниципальных зданий, сооружений на нормах вышеуказанного параграфа Гражданского законодательства.

По договору аренды муниципальных зданий, сооружений арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору, выигравшему торги, муниципальное здание, сооружение. Этот вид договора аренды муниципальной недвижимости выделен законодателем отдельно из-за особенностей его предмета.

Предметом рассматриваемого договора являются муниципальные здания или сооружения, а также их части. Особенность вытекает из присущих им качеств недвижимости и назначения объекта. Так муниципальные здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат для технических целей, люди в них находятся временно.

Положение Пермской городской Думы дает следующее определение предмета договора аренды: здания - это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения здания его внутреннее пространство делится на помещения. Помещение - это огражденное со всех сторон пространство внутри здания. Инженерные сооружения (далее - Сооружения) - это объекты недвижимого имущества, представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесения значительного ущерба.

Состав сторон аналогичен составу в обычном договоре аренды муниципального недвижимого имущества - арендатор и арендодатель.

Форма договора является простой письменной, обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы влечет недействительность договора аренды муниципального здания (сооружения).

Существенным отличием из общего правила обязательной регистрации договоров аренды муниципальной недвижимости, является то, что договор аренды муниципальных зданий (сооружений), заключенный сроком менее одного года, не требует государственной регистрации в регистрационной палате.

Особенностью исследуемого вида договора аренды является совокупность его существенных условий, к которым помимо предмета добавилась еще и цена (арендная плата). Определение начальной цены и цены арендной платы за муниципальные здания (сооружения) в городе Перми регулируется Методикой определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думой № 61. Согласно этому решению, арендная плата за переданное в аренду имущество устанавливается в денежной форме, включает плату за долю земельного участка, расчетно приходящуюся на арендуемый Объект, Сооружение, не включает налог на добавленную стоимость.

В сфере управления муниципальной недвижимостью арендная плата определяется на основании нормативно-методического расчета. Однако с 2003 года на федеральном уровне начат переход на определение ставок арендной платы на основе независимой оценки. Так, переход на рыночные ставки арендной платы применяется в Москве с 01.10.2002 года, и дал положительный результат, скорее всего муниципалитеты так же в скором времени начнут высчитывать арендную плату за муниципальное недвижимое имущество на основе рыночной оценки.

Содержание договора аренды муниципальных зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычных договоров аренды муниципальной недвижимости) не подвергся серьезным изменениям, сохранился основной набор обязанностей сторон, конкретизировались лишь некоторые способы их исполнения. Так при передаче муниципального здания (сооружения) в аренду арендатору передается и право на земельный участок, занимаемый этим зданием. Согласно Положению "Об аренде муниципального имущества", в соответствии с заключенным договором аренды Департамент передает муниципальное имущество арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование по передаточному акту, возврат арендованного имущества собственнику оформляется так же.

Обобщая вышесказанное по договору аренды муниципальных зданий и сооружений, следует отметить, что данный вид договоров имеет особенности, которые заключаются в предмете договора, составе существенных условий, а так же в способах исполнения сторонами обязанностей.

При исследовании договоров аренды муниципального недвижимого имущества, следует особое внимание уделить и такому виду договора как аренда муниципального жилого фонда.

Под арендой муниципального жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическим лицам жилых помещений из муниципального жилого фонда, без ограничения размеров, временное владение и пользование или во временное пользование на основании договора аренды для проживания граждан.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в муниципальной жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату.

Особенность данного вида договора аренды муниципальной недвижимости заключается в составе сторон, на стороне арендодателя выступают собственники муниципального жилья через уполномоченные органы, которыми являются службы заказчика. Круг арендаторов существенно сужен, так как к ним относятся лишь юридические лица, зарегистрированные в соответствующем муниципальном образовании или имеющие на его территории свои филиалы либо представительства, или специально созданные для решения жилищных проблем ее участников организации в форме некоммерческих структур.

Предметом рассматриваемого договора является муниципальный жилой фонд, к которому относят квартиры, дома, жилые помещения в фактически сданных домах - новостройках, строительство которых проводилось с привлечением средств местного бюджета, а так же в домах после капитального ремонта и реконструкции.

Гражданским законодательством для договора аренды муниципального жилого фонда по общему правилу предусмотрена простая письменная форма, государственная регистрация.

Содержание договора. Основная обязанность арендодателя передать муниципальное жилое помещение в надлежащем состоянии пригодном для проживания граждан, согласно условиям договора. Процесс передачи муниципального жилья регулируется гражданским и жилищным законодательством. Основными обязанностями арендатора является принятие жилья, своевременное внесение арендной платы, использование жилого помещения в соответствии с целевым назначением - проживанием граждан.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и гражданин подлежит выселению.

Исследование договора аренды муниципального жилого фонда показало, что договоры являются возмездными, срочными, консенсуальными. Сторонами являются собственник муниципальной недвижимости или его уполномоченный представитель и юридическое лицо, зарегистрированное в данном муниципальном образовании. Предметом выступают муниципальные жилые помещения, отвечающие требованиям законодательства. Форма и содержание договора аренды муниципального жилого фонда существенно не отличается от формы и содержания обычного договора аренды муниципальной недвижимости.

Формирование регионального бюджета совершается из нескольких источников, которых является аренда недвижимого имущества, которое находится в собственности у муниципалитета.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

К такой недвижимости относятся разные объекты – квартиры, дома, дачи, участки земли. Если человек арендует муниципальное имущество, то составляется соответственное соглашение аренды.

Общие моменты

Очень важным условием при осуществлении аренды муниципального (государственного) имущества является составление договора.

Но также следует сказать, что договор, можно заключить только после того, как были проведены торги на имущество.

Органы государственной власти могут покупать имущество, распоряжаться им. Органы местного самоуправления также могут покупать имущество, распоряжаться им от имени муниципальных образований.

Первоначальные понятия

Таким образом, органы местных управлений пополняют казну средствами, которые перечисляются в качестве арендной платы.

В данном случае составляется договор аренды муниципального имущества с проведением торгов.

Много плательщиков ЕНДВ хотят экономить на аренде помещения, а арендовать муниципальные помещения больше всего подходит.

На сегодняшний день достаточно высоко выросли цены на имущество, и аренда соответственно так же поднялась, не только на частные владения, но и на государственное имущество.

Имущество, выставляемое на аренду, можно подобрать себе на аукционе, где государство выставляется свое имущество.

Также нужно понимать, что если аренда помещения происходит для ведения предпринимательской деятельности, то прибыль от деятельности имеет только арендатор.

Арендатор проводит оплату арендодателю только за арендуемое помещение, а доход от бизнеса имеет только арендатор.

Назначение документа

Договор аренды составляется, когда происходит передача имущества на какой-то определенный период, и под вознаграждение.

Договор составляется для того, чтобы обе стороны были защищены от непредвиденных ситуаций.

А также он должен на законных основаниях зафиксировать обязанности обеих сторон при передаче имущества в аренду.

Договор может быть заключен и без заверения нотариуса, юридическую силу они имеют одинаковую.

Действующие нормативы

Гражданский Кодекс и ФЗ, ЗК	Регулирует вопрос о передачи имущества в аренду, а так же гражданские обязательства друг перед другом сторон процесса
ФЗ №108 «Об аренде муниципального имущества»	Регулирует процесс и порядок передачи муниципального имущества в аренду
ФЗ №135 от 26.07.2006	Говорит о том, что муниципальное имущество разрешено передавать в аренду только после проведения торгов
Ст.448 п.2 ГК РФ	Дает полный перечень лиц, которые могут участвовать в торгах муниципальных имуществ, и каким требованиям должен соответствовать каждый участник

Как правильно заключить договор аренды муниципального имущества

Сумму платы могут установить в виде:

1. Ежемесячная сумма платежей.
2. Проведение ремонтного процесса в счет стоимости аренды.

Происходят несколько этапов, когда сдача аренды происходит в результате торгов:

1. Рассылается оповещение о проведение торгов.
2. Подготавливаются все документы, касательно сдаваемого имущества.
3. Ознакомление с присылаемыми заявками.
4. Процесс самих торгов.
5. Заключение соглашения с арендатором по результатам аукциона.

Закон не предоставляет стандартный образец договора, но должен быть заключен без пропуска важных пунктов, без которых договор признается недействительным.

Договор должен иметь в себе такие важные пункты:

Начальная информация должна быть о городе	В котором заключается договор, и дата проведения
Стороны договора	Указывается сторона арендодателя, которой выступает в роди муниципалитета, и сторона арендатора, в роли которой может выступать физические и юридические лица
Указывается предмет договора	А это объект недвижимости
Указываются даты срока действия договора	—
Прописывается, каким образом будет происходить оплата	А так же возможность изменения суммы аренды в одностороннем порядке
В двух отдельных пунктах	Прописываются права Арендатора, и права Арендодателя
Ответственность сторон	При несоблюдении обязанностей
Способы коммуникации	За период аренды помещения
Если были рассмотрены другие дополнительные условия	То так же прописываются в договоре
Указываются условия при досрочном расторжении договора	И на каких основаниях это может произойти

В конце договора указываются реквизиты обеих сторон, платежные реквизиты, после чего стороны ставят подписи, при наличии и печать.

Если есть желание у обеих сторон процесса, то договор можно зарегистрировать в региональной палате.

Существенные условия

Законодательство предусматривает то, что в договоре аренды муниципального имущества обязательно должны быть прописаны существенные условия.

В Гражданском Кодексе прописывается пункт о существенных условиях. Самыми важными условиями является:

1. Сдаваемый объект.
2. Сумма вознаграждения.
3. Срок договора.

Так же стороны могут предусмотреть и другие не менее важные вопросы, относящие к аренде муниципального имущества.

Необходимые документы

Для оформления договора аренды нужно предоставить такие документы:

Если без проведения торгов (образец)

Законодательство России располагает заключение договора аренды без проведения торгов. Такое сотрудничество возможно только при определенных условиях.

При этом расторжение такого договора будет не возможно, если будут соблюдены все нормы. А именно рассматривается такой вид проведения (без торгов) если:

Нужно сказать, что договор должен иметь в себе информацию не только о сторонах процесса, но и данные объекта недвижимости, целевое использование, сумма вознаграждения, а так же срок аренды.

А так же торги не проводятся, если в передачу аренды переходят любые культовые сооружения, или объекты другой собственности, или ценности религиозных организаций, на безвозмездной основе.

Так же без торгов могут передать в аренду имущество внебюджетным фондам.

Стороны сделки

Существуют две стороны при заключении договора аренды муниципального имущество, ими являют арендодатель и арендатор. Это общепринятые понятия обеих сторон сделки.

Любые субъекты гражданского права имеют право вступать в такую сделку, это могут быть как физические лица, так и юридические.

Видео: преимущественное право выкупа муниципального имущества

Со стороны юридического лица могут быть коммерческие и некоммерческие фирмы, а еще государство, муниципальные организации, а так же административно – территориальные обществ.

С физическим лицом

Оформив ИП, владелец может передавать право аренды также физ. лицу. В данной ситуации потребуется поменять определенные параметры вводной части и пунктов соглашения.

Если арендатор недвижимого имущества юр. лицо, ему необходимо предъявить дополнительно выдержку из Единого госреестра юр. лиц с внесением реквизитов и юридического адреса в соглашение.

Срок действия (пролонгация)

Если другое не предусматривается законом, либо соглашением аренды, арендатор по окончанию периода соглашения может заключить соглашение аренды на новый период.

Арендатор должен письменно сообщить другую сторону о желании подписать такое соглашение в период, прописанный в соглашении аренды.

Если в соглашении данный период не прописан, в разумный период до конца действия соглашения. При этом условия соглашения могут изменяться по договоренности сторон.

Могут ли признать ничтожным

Причинами для отправления иска о признании арендного соглашения оспоримым есть:

• несоблюдение правового документа;
• заключение договора с лицами, которые не имеют компетенции на данные действия;
• факт подписания соглашения по принуждению либо по заблуждению. При обращении в суд нужно приготовить:

1. Копию соглашения аренды.
2. Правоустанавливающие бумаги на недвижимое имущество.
3. Квитанции о выплате проживания.
4. Заявление с написанием причин для признания договора недействительным.
5. Другие документы.

В ходе суда также могут применяться показания свидетелей, удостоверяющие факт нарушения другим участником своих обязательств.

Для признания договора ничтожным необязательно обращаться в суд. Сделка будет признаваться недействительной, если условия соглашения нарушают права третьих лиц.

Расторжение соглашения

Представители малого и среднего бизнеса могут получить помещение для офисной работы или производственной деятельности, если они оформят договор аренды с муниципальными властями или субъектом Российской Федерации.

Важные особенности договора аренды с государственными и муниципальными органами

В обязательном порядке для аренды муниципального имущества следует пройти специальную процедуру. Более того, предполагается необходимость помнить об определенных ограничениях. В большинстве случаев торги должны быть проведены, но в некоторых случаях обстоятельств для проведения торгов не предполагается.

Как проводятся торги на оформление договоров

Торги (реальные и электронные) должны проводиться в виде аукциона, конкурса или в другой форме, которая изначально определяется законодательством (пункт 4 статья 447 ГК РФ).

При этом главное различие форм предполагается, что на аукционе участники состязаются только в цене. На конкурсе состязание должно проводиться на основе нескольких условий, соответствие которым определяется конкурсной комиссией. Законодательство всегда определяет правила проведения торгов, после которых появляется возможность для заключения договора об аренде муниципального имущества:

1. На самом начальном этапе происходит извещение о проведении конкурса или аукциона.
2. Разрабатывается вся документация, которая в дальнейшем будет определять особенности проведения мероприятия.
3. Предполагается подача и рассмотрение заявок.
4. Затем проводится основной этап в форме торгов.
5. На основе результатов процедуры оформляется соглашение с выбранным лицом.

Нужно отметить, что извещение должно содержать в себе обязательную информацию, которая определяется пунктом 3 статьи 448 ГК РФ. Итак, какие сведения должны быть определены в извещении для каждого участника запланированного мероприятия:

1. Время, место, форма торгов.
2. Предмет запланированного мероприятия.
3. Обременения относительно реализуемой недвижимости.
4. Порядок проведения мероприятия.
5. Начальная стоимость муниципального имущества.

Кто может участвовать в торгах

Важно! Пункт 2 статьи 448 ГК РФ определяет полный перечень участников, каждый из которых должен соответствовать определенным требованиям. Участником может быть юридическое лицо, вне зависимости от того, какой организационно-правовой формой собственности определяет. Кроме того, в мероприятии может участвовать физическое лицо или индивидуальный предприниматель, если обладает интересом к оформлению договора аренды.

Правила проведения мероприятий в обязательном порядке определяют требования ко всем участникам торгов, условия допуска к участию в конкурсах, аукционах, документы, которые должны быть представлены для того, чтобы стать участником процедуры отбора. Заявитель должен не только подать документы, для которых используется определенный образец заполнения, но и гарантировать достоверность предоставляемой информации. Если сведения предоставляются недостоверные, заявитель должен быть отстранен от конкурса или аукциона, вне зависимости от этапа мероприятия.

Особенности проведения мероприятий и законодательное оформление

Организатор торгов может устанавливать только те требования к участникам, которые изначально предусмотрены законодательством РФ. При этом все законодательные требования должны быть соблюдены в обязательном порядке.

После завершения конкурса аукциона предполагается подписание договора между победителем и организатором, причем изначально подписывается протокол о результатах, образец которого также определен законодательством (пункт 6 статья 448 ГК РФ). Протокол, для которого используется определенный образец, обладает юридической силой договора. На законодательном уровне предполагаются последствия от уклонения подписания протокола или нарушения условий, которые изначально определяет соглашение, причем, в противном случае встает вопрос о расторжении взаимодействия.

Нюансы оформления

Договор, который заключается на основе торгов, предполагает заключение только путем проведения мероприятий, обладает первоначальными условиями, поддающимся корректировке. При этом изменения не должны оказать влияние на существенные условия, в том числе на цену объекта.

Внимание! С 12 июня 2012 года организатор аукциона должен заключить договор с лицом, которое подало единственную заявку на участие в мероприятии. При этом соглашение будет оформлено, только если все условия соблюдены, и лицо может быть достойным претендентом для аренды муниципального имущества.

Предоставление объектов без торгов

Законодательство РФ предполагает возможность аренды муниципального имущества без проведения торгов. При этом сотрудничество возможно только с определенными лицами. Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет подниматься, только если будут соблюдаться условия взаимодействия:

1. Товарищество собственников жилья.
2. Лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе либо конкурсе. При этом лицо должно быть признано единственным участником, если оно изначально соответствует правилам.
3. Образовательные учреждения, вне зависимости от организационно-правовых форм. Таким образом, присутствует возможность взаимодействия с государственными и муниципальными учреждениями.
4. Медицинские организации, которые представляют частную систему здравоохранения.

Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет рассматриваться, только если все условия относительно использования муниципального имущества, предоставленного для аренды без торгов, будут соблюдаться.

В каких остальных случаях предполагается предоставление недвижимости в аренду без проведения торгов:

1. Передача для аренды не превышает 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.
2. Соглашение предполагает аренду только части муниципального имущества. При этом площадь не должна превышать десяти процентов от общего показателя, а также двадцати квадратных метров.

Важно отметить, что образец, который используется для оформления договора, должен включать в себя не только сведения о двух сторонах, но и срок аренды, техническое описание арендуемого объекта. Более того, соглашение должно включать в себя обстоятельства, способные привести к возникновению вопроса о расторжении отношений.

Особенности арендных отношений

Нужно отметить, что цель проведения торгов для того, чтобы состоялись отношения, в большинстве случаев оказывается оправданной. Например, отсутствует возможность для того, чтобы отказаться от торгов для определенных объектов. Аукционы и конкурсы являются обязательными, если соглашение между сторонами предполагает не только то, что будет использован стандартный образец, но и возможность оперирования важными законодательными аспектами:

1. Земельный кодекс РФ.
2. Лесной кодекс РФ.
3. Водный кодекс РФ.
4. Законодательство о недрах и концессионных соглашениях.

Вопрос о расторжении договора оказывается важным, если отмечаются серьезные нарушения законодательства. Более того, при расторжении может быть применен оперативный режим. Все аспекты, которое включает в себя соглашение, законодательные нормы, должны быть использованы в обязательном порядке.

Право на продление арендных отношений

Если вопрос о расторжении отсутствовал, присутствует возможность заняться проведением процедуры по продолжению арендных отношений. В этом случае арендатор может заключить договор, образец которого является стандартным с личными дополнениями.

При заключении нового договора нужно не только использовать классический образец, но и знать о том, что в обязательном порядке требуется указание размера арендной платы и минимального срока. Для того чтобы продлить арендные отношения, необязательно заключать новый договор, ведь можно использовать прежний образец и возобновить юридическую силу документа.

Post Views: 381

Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее - Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.

Правило и исключения

Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ). Согласно п. 2 ч. 3 данной статьи государственные и муниципальные автономные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако существует ряд исключений, которые перечислены в ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и распространяются в том числе на АУ. Приведем некоторые из случаев, когда сдавать в аренду помещения разрешается без проведения торгов:

• на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
• договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
• передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
• договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Обязанность заключить договор аренды возникает у автономного учреждения лишь в последней из перечисленных ситуаций (договор с единственным участником конкурса или аукциона). В остальных же случаях, когда площади могут передаваться в аренду без торгов, правообладатель (АУ) не обязан заключать договор , а претендент на данные площади не вправе этого требовать (разд. 1 Разъяснений ФАС).

Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.

Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).

Случаи заключения договора без проведения торгов

Остановимся подробнее на некоторых исключениях - случаях, когда АУ может сдавать помещения в аренду без проведения торгов.

Арендатор - медицинская или образовательная организация

На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС - в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.

Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.

Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность - дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.

Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.

Краткосрочная аренда

Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.

В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.

Аренда части помещения

Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади ?

По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.

Арендатор - подрядчик учреждения

Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.

Пролонгация договора

Действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества (в том числе переданного учреждению в оперативное управление) продляются на основании ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом торги проводить не нужно (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). При этом необходимо соблюсти два условия:

1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель (АУ) в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом.

В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).

Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.

Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз . Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.

Субаренда

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ государственное и муниципальное имущество может передаваться в субаренду без проведения торгов в том числе по следующим основаниям:

• учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
• право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.

При выполнении требований этой нормы в субаренду могут передаваться площади любого размера - в этом смысле Закон № 135-ФЗ не устанавливает ограничений (разд. 12 Разъяснений ФАС). Если же данные требования не соблюдаются, рассматриваемое имущество передается в субаренду в общем порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, - посредством проведения торгов либо без них, но уже по иным исключениям.

Процедура проведения торгов

Если государственное и муниципальное имущество передается в аренду через торги, автономному учреждению следует учесть некоторые особенности этой процедуры.

Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора , но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).

При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость - соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).

Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным - как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду - и посредством торгов, и без них.

Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.

Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.