Формирование регионального бюджета осуществляется из нескольких источников, одним из которых является аренда недвижимости, находящейся в собственности у муниципалитета. К такой недвижимости можно отнести различные объекты – квартиры, дома, дачи, а также участки, расположенные в черте города или в поселковой, сельской местности.

Что относится

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Муниципальная собственность, это, прежде всего, имущество, принадлежащее государству.

В соответствие с нормами Гражданского кодекса, муниципальной (государственной) собственностью является:

• имущество, являющееся федеральной собственностью, исходя из правоустанавливающих документов;
• имущество, которое принадлежит отдельным субъектам страны – городам – крупным, федеральным и с небольшой численностью населения, поселкам, деревням.

Органы государственной власти могут приобретать имущество, распоряжаться им. Органы местного самоуправления также могут своими действиями приобретать имущество, распоряжаться им от имени муниципальных образований.

Многие плательщики ЕНДВ желают сэкономить на аренде жилья, а аренда у муниципалитета – наилучший способ для такой экономии. Однако, в последние годы цены на жилье существенно выросли, и следовательно, поднялась ставка по аренде объектов недвижимости, в том числе и тех, что находятся в собственности у муниципалитета. Выбрать подходящий для аренды объект можно на аукционе, где выставляется большое количество различных квартиры и домов, сдаваемых в аренду государством.

Виды сделок

Под сделкой следует понимать совершаемые физическим или юридическим лицом определенные действия, которые направлены, прежде всего, на изменение условий договора, прекращение гражданских обязанностей и прав.

Наиболее распространенные сделки с объектами, находящимися в собственности муниципалитета:

Продажа	Продажа государственных квартир, домов, участков может быть осуществлена только следующими способами: оформление приватизации, продажа на аукционе, продажа акций, принадлежащих акционерным обществам. Продать можно только те объекты, которые свободны от каких – либо обязательств
Аренда, субаренда	Наиболее часто заключаемая юридическая сделка. Особенности аренды: имущество может быть использовано для проживания, без получения дохода. Если планируется получение дохода с помещения, это должно быть оговорено заранее. Чтобы предотвратить ущерб от порчи имущества, целесообразно заключить договор страхования. Передача объекта в аренду может быть осуществлена по результатам конкурса, по аукциону или факту использования
Доверительное управление или делегирование прав	Собственник имущества передает права на использование и управление объектом, но при этом может устанавливать некоторые ограничения. Основные функции доверительного управления – выбор арендаторов, контроль за соблюдением правил, заключение договора аренды
Передача объекта для хозяйственного ведения	Государственные, а также предприятия, являющиеся унитарными, могут арендовать объекты для хозяйственных нужд. Предприятие при этом несет расходы на содержание объекта
Передача объекта в соответствие с правом управления	При передаче объекта по праву оперативного управления права собственника сильно ограничиваются
Передача объекта для безвозмездного пользования	Возможна передача объектов муниципальной собственности для безвозмездного пользования юридическим лицам, государственным предприятиям и органам власти — муниципальным и государственным. По окончании срока действия договора имущество должно быть возвращено собственнику в том виде, в каком оно было сдано в аренду

Независимо от того, какой вид сделки с недвижимостью осуществляется, обязательно должен быть составлен и подписан обеими сторонами соответствующий договор.

Как правильно оформить аренду муниципальной собственности

Перед тем, как подписать договор аренды, стороны должны договориться о размере арендной платы.

Она устанавливается в виде:

1. Определенной суммы ежемесячных платежей.
2. Обязательства по проведению капитального ремонта помещения.

Если планируется сдача имущества в аренду по результатам аукциона, должны быть соблюдены следующие этапы:

• рассылка извещений о начала аукциона;
• подготовка документации для конкурса, создание информационных стендов, заполнение страницы на сайте;
• рассмотрение поданных заявок;
• проведение торгов;
• заключение договора с арендатором по результатам торгов.

Перед началом торгов всем желающим стать арендаторами объекта недвижимости должны быть посланы извещения, в которых содержится важная информация:

• дата и время проведения торгов;
• форма мероприятия;
• какие обременения наложены на продаваемое или передаваемое по договору аренды имущество;
• порядок проведения торгов и определения победителя;
• начальная стоимость.

Если по каким – либо причинам аукцион не состоялся, или был проведен не правильно, организатор может назначать другую дату.

Возможна сдача объекта в аренду и без проведения торгов, если в качестве заявителя выступает одно из нижеперечисленных лиц и организаций:

1. Участник товарищества собственников объектов недвижимости.
2. Лицо, подавшее заявку на конкурс, при условии, что была подана всего одна заявка.
3. Образовательные учреждения, независимо от формы – муниципальные и частные.
4. Медицинские учреждения.

Допускается передача имущества без торгов, если:

1. Договор аренды заключается на короткий период времени. За полгода допускается не более тридцати дней аренды.
2. В аренду сдается лишь часть помещения, составляющая не более 10% от общей площади здания.

После того, как аукцион закончен, арендатор и собственник объекта недвижимости – муниципалитет, заключают договор, в котором должны быть прописаны все пункты сделки – права и обязанности сторон, условия аренды, а также даны характеристики помещения.

Продление договора аренды недвижимости без проведения аукциона возможно, если арендатором были выполнены все обязательства, а при заключении договора, аренда будет проплачиваться по рыночной стоимости. Возможна пролонгация сделки только в том случае, если со стороны собственника не имеется никаких возражений.

Как составить договор

В законе не устанавливается особых требований относительно формы договора недвижимости, однако, рекомендуется воспользоваться типовой формой, скачать бланк можно .

Особенности составления договора аренды муниципальной недвижимости:

1. В самом начале документа указывают город и дату заключения сделки.
2. Первый пункт – Стороны договора. Обозначаются две стороны – Арендодатель, в роли которого выступает муниципальное образование и арендатор, который может быть как физическим, так и юридическим лицом.
3. Предмет договора – аренда объекта недвижимости на определенных условиях.
4. Начало и конец срока действия соглашения.
5. Порядок внесения арендной платы за пользование помещением. Обязательно следует указать причину, по которой размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке.
6. Права и обязанности каждой стороны – арендатора и арендодателя – выделяют в два отдельных пункта.
7. Ответственность сторон – важный пункт соглашения, которому нужно уделить особое внимание.
8. Способы отправки уведомлений и сообщений в процессе аренды.
9. Дополнительные условия – вписываются по соглашению сторон.
10. Особенности досрочного расторжения договора – должны быть перечислены основания для такого расторжения.

В самом конце документа указываются платежные реквизиты, ставится печать и подпись каждой из сторон. При желании арендатора или арендодателя, договор может быть зарегистрирован в регпалате.

Что предоставляется без торгов

Торги не проводятся, если планируется сдавать в аренду на безвозмездной основе культовые сооружения и объекты, а также любые виды собственности, которые принадлежат религиозным организациям.

Без проведения конкурсов также предоставляется имущество для различных внебюджетных фондов, например, для Центробанка РФ. Не проводятся торги и в том случае, если в аренду передается объект, пользование которым регулируется такими законодательными актами РФ, как Лесной, Водный или Земельный кодексы.

Как расторгнуть договор

Расторжение договора аренды может показаться сложной юридической процедурой, если имущество предоставлялось муниципальным образованием.

По инициативе арендодателя сделка может быть прекращена, если:

1. Имущество было испорчено в процессе эксплуатации.
2. Были нарушены условия договора, например, наниматель осуществлял пересдачу имущества в аренду третьим лицам.
3. Не были проведены обязательные работы, установленные соглашением.
4. Не поступали платежи за аренду более двух месяцев подряд.

Арендатор может расторгнуть договор, при наличии следующих оснований:

1. Имущество не соответствует заявленному в договоре объекту, отличаются основные характеристики.
2. Имеются существенные недостатки, не позволяющие использовать объект по назначению.
3. Собственник имущества препятствует его использованию, вмешивается в дела арендатора.
4. Была изменена стоимость аренды.

Если ни одна из сторон не возражает против прекращения сделки, составляется Соглашение, в котором должны содержаться следующие пункты:

• данные каждой стороны, реквизиты;
• наименование расторгаемого договора, его номер;
• факт расторжения – отметка о дате заключения соглашения о прекращении сделки;
• при наличии ущерба – отметка о компенсации.

Сегодня большинство предприятий желает подписать с различными органами власти – договор об аренде имущества. При этом следует осознавать, что оформлять подобные документы нужно правильным образом, тогда они и смогут защитить сторон сделки от лишних проблем.

Что касается формы документа, то она письменная. Необходимо составить единый документ, после чего подписать его сторонами. Если не будут соблюдены важные условия, то договор не является действительным.

В договоре должны быть прописаны:

• Имущество, которое и планируется передать в пользование;
• Цену;
• Срок пользования данным имуществом;
• Сведения о собственнике.

Когда недвижимость передается в пользование на определенное время, а именно – меньше года, то сделку нужно будет зарегистрировать, ведь это важнейшее условие, о котором нельзя забывать. Иначе соглашение не будет иметь какого-либо значения.

Какое имущество относится к муниципальному?

Важно знать, что аренда государственного или муниципального имущества пользуется особой актуальностью, о чем следует знать. Основная причина этого в совершенствовании законодательных требований.

Это и высокая стабильность документов данного вида, если сравнивать с аналогичными сделками, которые сегодня все чаще и чаще проводятся с коммерческими структурами.

Необходимо знать, государственная собственность в нашей стране – представляет собой, то самое имущество, владельцем которого выступает государство.

Сюда можно отнести и имущество, владельцем которой могут быть:

• Край;
• Автономный округ, область;
• Республика;
• Или же города федерального значения.

Что касается муниципальной собственности, то сюда относится имущество, его владельцем являются:

• Сельские или городские поселения;
• Иные муниципальные структуры.

Всегда нужно знать органы власти, они имеют право приобретать муниципальные площади, выступая от имени муниципальных структур в суде. Важно выполнять обязанности, имущественные права.

Как взять муниципальное имущество в аренду?

Если осуществляется сдача в аренду муниципального или государственного помещения, то всегда принято заключать договор, так как это важное условие. Такая сделка может быть осуществлена исключительно после того, как будут проведены торги.

Это объясняется тем, что действительно без торгов в аренду принято предоставлять:

• Медицинским компаниям. Для расположения на объектах сетей связи или почты; Политическим партиям;
• Сюда можно отнести и организации, которые станут специализироваться в сфере направления услуг образования.

Чтобы можно было с легкостью арендовать имущество, принадлежащее государству, то предпринимателю необходимо обратиться в учреждение, за ним и закрепляется объект. Сюда можно отнести и управляющую компанию, которая станет курировать данное помещение.

Следует добавить, что предприниматель, выполняющий свои обязанности, сможет заключить документ на срок с арендодателем, при этом делая это без всяких торгов.

Если возникают трудности в плане понимания сути этой сделки, то можно проконсультироваться с опытными юристами. Они и позволят избежать совершения ошибок, не сталкиваясь с лишними проволочками в дальнейшем. В результате сделка считается заключенной, а стороны лишены мошеннических действий по отношению друг к другу.

Многие российские предприятия стремятся подписать с тем или иным органом власти - государственным или муниципальным, - договор об аренде имущества. Для этого представители бизнеса с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. Какова цель предпринимателей, вовлеченных в процесс коммуникаций с органами власти?

Аренда как способ сэкономить

Аренда муниципального имущества - процедура, которая в российской предпринимательской среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.

Все потому, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которым располагает муниципалитет, как правило, намного дешевле, чем объект, предлагаемый юрлицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.

Специфика муниципального имущества

Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу. Часто соответствующего типа собственность закреплена за отдельными учреждениями. Если это не так, то оно входит в качестве актива в муниципальную казну.

Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей. Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления. Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.

Субъекты арендных правоотношений

Стоит отметить, что для предпринимателей возможно приобретение в пользование имущества не только муниципального, но и государственного типа. Принципиальных различий между процедурой, в рамках которой осуществляется передача в аренду муниципального имущества, и аналогичными действиями при участии государственных органов власти немного, так как все эти процессы регулируются одними и теми же законами.

Типы договоров

Можно также отметить, что аренда - не единственный вариант взаимодействия органа власти на том или ином уровне и предприятия. Специфика соответствующих контрактов в том, что имущество передается арендодателем за плату во временное использование.

Возможен также вариант с заключением договора безвозмездного пользования. Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.

Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.

Договор, предмет которого - аренда муниципального имущества, может быть также заменен на контракт, предусматривающий ответственное хранение той или иной собственности и одновременное пользование ею. Также возможен вариант с оформлением договора займа, предмет которого - соответствующего типа материальные ценности.

Однако аренда федерального и муниципального имущества на практике осуществляется главным образом в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в том или ином регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с предприятиями. Главное, чтобы соответствующие действия органов власти не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных институтов с частными предприятиями.

Особенности арендных договоров с муниципалитетами

Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества - ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной). Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном. Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.

Специфика конкурсов

Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ - ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов. Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.

Особенность проведения конкурсов, предмет которых - заключение договора аренды муниципального имущества, в том, что информация, касающаяся данных мероприятий, должна быть опубликована в интернете на сайте torgi.ru, который принадлежит Министерству экономического развития.

Когда конкурсы не проводятся

Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.

Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.

Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.

Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, - аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.

Можно также отметить, что конкурс, предмет которого - предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.

Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.

Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.

Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.

Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.

Имущество в пользовании: два варианта

Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:

По факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых - право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;

Заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.

В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других - аукционами. Какой термин более корректен?

Конкурс или аукцион?

В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.

Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.

Как проводятся торги

В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона - открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.

Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.

Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.

Рассмотрение заявок

Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.

Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.

Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:

• письменное заявление на имя руководителя органа власти;
• учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
• банковские реквизиты участника торгов;
• документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.

При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.

Основной критерий определения победителя конкурса - лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.

Преференции

Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование. При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике - в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет. Однако он может быть уменьшен, если субъект бизнеса подаст соответствующее заявление.

Аренда муниципальной собственности и НДС

Важный аспект - исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.

Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность - предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.

Куда направляется выручка от аренды?

Куда направляет средства, которые получены благодаря предоставлению имущества в аренду, муниципалитет? Как правило, выручка идет на обновление и поддержание материально-технической базы органа власти. Денежные средства поступают на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах предусмотренных законодательством лимитов.

Договор аренды заключается на определенный сторонами срок. По его окончании арендатор обязан возвратить имущество арендодателю (ст. 622 Гражданского кодекса РФ). Но если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды и арендодатель против этого не возражает, договор считается продленным на согласованных в нем условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). В то же время многие объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам только на основании торгов. Например, такой порядок установлен для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Высший судебный орган также признал конкурсный порядок единственным законным способом продлить договор аренды на новый срок. ВАС РФ указал, что договор аренды муниципального земельного участка, заключенный на новый срок без торгов, ничтожен (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) как и соглашение о продлении такого договора. На основании постановления ВАС сформировалась судебная практика. Суды признавали договоры аренды муниципального имущества, продленные без торгов, ничтожными, а дополнительные соглашения о продлении таких договоров недействительными. Примеры – постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2015 г. № Ф05-11373/2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. по делу № А65-18635/2012.

Антимонопольные органы с судьями соглашаются. Заключение договоров аренды муниципального имущества допускается на торгах (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Нарушение этого правила ФАС рассматривает как ограничение конкуренции. Таким ограничением она считает в том числе продление договора аренды муниципального имущества на неопределенный срок. Орган местного самоуправления либо главу местной администрации могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 14.49 КоАП РФ, выдать предписания об устранении нарушений требований закона (решение Владимирского областного суда от 2 сентября 2014 г. № 11-291/2014).

Когда мунипалитет может продлить договор аренды

Чтобы понять, можно ли продлить договорные отношения с арендатором без торгов и избежать негативных последствий, обратите внимание на дату заключения основного договора аренды. ВАС РФ в постановлении № 73 указал, что продление договоров аренды на неопределенный срок без проведения торгов допустимо, если основной договор стороны заключили до вступления в силу норм об обязательном заключении договоров в отношении публичного имущества на торгах Закона № 135-ФЗ. Эти нормы были установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. Она введена Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ, который вступил в силу с 2 июля 2008 года.

Позицию ВАС РФ поддерживают и суды общей юрисдикции.

Пример 1. Антимонопольная служба привлекла орган местного самоуправления к административной ответственности. Орган местного самоуправления продлил договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) на неопределенный срок без торгов. По мнению ФАС, тем самым местные власти предоставили арендатору незаконную преференцию. Это противоречит статье 15 Закона № 135-ФЗ.

Муниципалитет не согласился с вынесенным постановлением о привлечении к административной ответственности и обратился в суд. Суды установили, что договор аренды был заключен до 2 июля 2008 года. Поэтому положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы. Суд удовлетворил требования муниципалитета и признал незаконным постановление ФАС.

Порядок заключения договоров аренды муниципального имущества и признание его ничтожным

Договор аренды может быть признан ничтожным и расторгнут, если он заключен после вступления в силу положений Закона № 135-ФЗ об обязательном заключении таких договоров на торгах. Это правило действует, даже если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока его действия и ни одна из сторон не заявила о желании прекратить договорные отношения.

Полезно знать

Чтобы заявить о намерении прекратить договорные отношения и потребовать возврата имущества, направьте арендатору письменное уведомление

Пример 2. Муниципалитет потребовал, чтобы компания вернула ранее переданное в аренду имущество по акту приема-передачи. Арендатор отказался. Аргумент: срок действия ранее заключенного договора аренды истек и ни одна из сторон не заявила о намерении прекратить договорные отношения. В связи с этим договор должен быть продлен на неопределенный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали органу местной власти в иске. Но кассация судебные акты отменила и поддержала требования муниципалитета. Договор в установленном порядке не продлевался и прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 августа 2016 г. № Ф09-7143/16 по делу № А71-6860/2015).

Договор аренды и безвозмездного пользования муниципального имущества может быть продлен на неопределенный срок

Если стороны заключили договор безвозмездного пользования (ссуды), то на ссудополучателя возлагается обязанность содержать полученное имущество (ст. 695 Гражданского кодекса РФ). В отношении договора ссуды муниципального имущества допускается его продление на неопределенный срок. Судебная практика это подтверждает.

Пример 3. Орган местного самоуправления до вступления в силу Закона № 135-ФЗ заключил договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Когда срок действия договора истек, муниципалитет продлил его без проведения конкурса. Это произошло после 2 июля 2008 года. Но орган местного самоуправления руководствовался пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

ФАС усмотрела в действиях муниципалитета нарушение федерального законодательства о защите конкуренции и обратилась в суд. Она потребовала признать дополнительное соглашение недействительной сделкой и возвратить имущество в казну муниципального образования. Часть требований суд удовлетворил. Он признал дополнительное соглашение недействительной сделкой. Судьи указали, что положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ нельзя истолковать как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Это выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, и не отвечало бы целям Закона № 135-ФЗ. Но в требовании о возврате муниципального имущества в казну муниципального образования судьи отказали. Ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом, и требования о его возврате заявлены не были. Поэтому основной договор ссуды считается пролонгированным на неопределенный срок. Президиум ВАС РФ поддержал нижестоящие суды (постановление от 28 декабря 2010 г. № 9143/10).

Выводы

1. Не подписывайте дополнительные соглашения о продлении срока действия договора, который вы заключили до 2 июля 2008 года. Контролеры признают это нарушением федерального законодательства о защите конкуренции. Регистрирующий орган может отказать в регистрации дополнительных соглашений (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. № 13АП-1619/2015).
2. Если необходимо сохранить отношения с действующим арендатором или ссудополучателем, а основной договор был заключен до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, тактика умолчания сработает. Не нужно совершать никаких действий, чтобы продлить срок договора. Он будет считаться продленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, исходя из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
3. Если договор был заключен после 2 июля 2008 года, пролонгировать его на определенный или на неопределенный срок в обход конкурентных процедур нельзя. Орган местного самоуправления, должностное лицо местного самоуправления, допустившие такое нарушение, могут быть привлечены к административной ответственности.

Администрация Зуевского района Кировской области , именуемая в дальнейшем «АРЕНДОДАТЕЛЬ», в лице _____________________________________, действующего на основании Устава муниципального образования Зуевский муниципальный район Кировской области, с одной стороны, и ____________________________, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», в лице ________________________________, действующего на основании ____________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество: ______________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________, именуемое в дальнейшем - «Имущество».
1.2. Имущество находится в собственности муниципального образования Зуевский муниципальный район Кировской области.
1.3. Имущество используется для _______________________________________________________________.
1.4. Сдача в аренду имущества не влечет передачу права собственности на него.
1.5. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора и передачи имущества оно свободно от прав третьих лиц, не находится в залоге или под арестом, не состоит под запретами или иными ограничениями.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать Арендатору имущество по акту приема-передачи не позднее 10 календарных дней с даты подписания договора. Состояние, в котором передается имущество, фиксируется сторонами в акте приема-передачи.
2.1.2. Передать имущество со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, необходимыми для его использования.
2.1.3. Не вмешиваться в оперативно-хозяйственную, финансовую деятельность Арендатора.
2.1.4. Осуществлять контроль за использованием имущества по назначению.
2.1.5. Не менее, чем за один месяц письменно уведомлять Арендатора о необходимости освобождения имущества в связи с принятыми в установленном порядке решениями собственника о постановке его на капитальный ремонт, в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта, или о его ликвидации по градостроительным соображениям.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Принять имущество от Арендодателя по акту приема-передачи не позднее 10 календарных дней с даты подписания договора.
2.2.2. Использовать имущество в соответствии с п. 1.3 договора.
2.2.3. Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, установленную договором, с последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налог на добавленную стоимость.
2.2.4. Не производить без письменного разрешения Арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудований, неотделимых улучшений. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушений целостности стен, перегородок и перекрытий, переделок и прокладок сетей, искажающих первоначальный вид имущества, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.
2.2.5. Соблюдать в арендуемых помещениях правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования Роспотребнадзора, а также отраслевые правила и нормы, действующие в сфере деятельности Арендатора и в отношении арендуемого им имущества.
2.2.6. Освободить имущество в связи с аварийным состоянием, постановкой имущества на капитальный ремонт или его ликвидацией по градостроительным соображениям в сроки, определяемые Арендодателем.
2.2.7. Немедленно извещать Арендодателя о повреждении, аварии и ином событии, нанесшем или грозящем нанести имуществу ущерб и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы против дальнейшего разрушения или повреждения имущества.
2.2.8. Не заключать договоры, не вступать в сделки, следствием которых является какое-либо обременение представленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, субаренды, внесение права на аренду имущества или его части в уставной капитал предприятия и др.) без письменного согласия Арендодателя. Заключение Арендатором таких договоров или совершение им таких сделок без указанного разрешения является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
2.2.9. Обеспечивать представителям Арендодателя беспрепятственный доступ к имуществу для его осмотра, проверки соблюдения условий договора.
2.2.10. Письменно сообщать Арендодателю (не позднее, чем за один месяц) о предстоящем расторжении договора как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном прекращении.
2.2.11. Передать имущество при расторжении договора по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками.
2.2.12. Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникающих в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность имущества в рамках действующего законодательства
2.2.13. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
2.2.14. Капитальный ремонт, модернизация, реконструкция имущества может производиться Арендатором только с письменного согласия Арендодателя. Возмещение вышеуказанных расходов, произведенных с согласия Арендодателя может производится Арендатору в сумме фактических затрат, в пределах предварительно согласованной обеими сторонами сметы расходов, но не более средств предусмотренных в бюджете района на капитальный ремонт муниципального имущества.
2.2.15. Заключить в месячный срок договоры с обслуживающими организациями на содержание, обслуживание арендуемого имущества и снабжение его энергетическими и другими ресурсами.
2.2.16. В случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации, нести расходы по страхованию имущества.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ.

3.1. За пользование указанным в п. 1.1 настоящего Договора имуществом Арендатор обязан вносить плату.
3.2. Арендная плата в размере _____________ рублей ___ копеек без НДС вносится Арендатором на расчетный счет:

40101810900000010001 УФК по Кировской области (Администрация Зуевского района Кировской области) в ГРКЦ ГУ Банка России по Кировской области г. Киров БИК 043304001, ИНН 4309001046, КПП 430901001, ОКАТО 33214501001, КБК 93611105035050000120.

Первый арендный платеж исчисляется с начала действия договора и вносится Арендатором в течение десяти дней с момента его подписания. За последующие месяцы арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до десятого числа оплачиваемого месяца (предварительная оплата).
НДС уплачивается в сроки, определённые для внесения арендной платы, размер налога устанавливается в соответствии с законодательством РФ. Сумма НДС, в размере _________, перечисляется на расчетный счет отделения федерального казначейства по месту налогового учета.
3.3. Арендная плата в течение срока действия настоящего Договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения по соглашению сторон и в одностороннем порядке.
3.4. Арендатор считается надлежащим образом исполнившим свою обязанность по внесению арендной платы и НДС в момент поступления денежных средств на соответствующие счета получателей.
3.5. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем, но не более одного раза в год и подлежит увеличению на индекс-дефлятор по платным услугам, утвержденный Правительством Кировской области. Уведомление об изменении арендной платы направляется Арендодателем Арендатору и является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора.
Несогласие с изменением размера арендной платы является основанием для досрочного расторжения настоящего договора. В этом случае Арендатор обязан возвратить муниципальное имущество в течение десяти дней с момента направления Арендодателем извещения, и полностью внести арендную плату за весь период пользования муниципальным имуществом до момента фактической передачи.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

4.1. В случае просрочки уплаты или неуплаты Арендатором платежей в сроки установленные пунктом 3.2. настоящего Договора, начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
4.2. Сторона, не исполнившая или исполнившая ненадлежащим образом свои обязательства по настоящему Договору, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации и настоящим Договором, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору оказалось невозможным вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

5.1. Настоящий договор вступает в силу с «___» ______20___ года и действует до «___» ________ 20__ года.
5.2. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.
5.3. Договор аренды может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке:

5.3.1. При использовании Арендатором имущества не по назначению
5.3.2. При возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора (с учетом последующих изменений и дополнений к нему) арендной платы в течение двух месяцев, независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.
5.3.3. При не обеспечении арендатором в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям Арендодателя к имуществу для его осмотра и проверки соблюдения условий договора.
5.3.4. При передаче имущества (как в целом, так и по частям) в субаренду или иное пользование, в залог, в уставной капитал иного предприятия или обременения другим способом.
5.3.5. При умышленном повреждении имущества, а также по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ.
5.3.6. При невозможности установления места нахождения Арендатора.
5.3.7. При несогласии с изменением размера арендной платы.

5.4. Договор аренды прекращает свое действие с момента передачи арендуемого имущества Арендатору в собственность, в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Такая передача подтверждается соответствующими документами.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ.

6.1. Арендатор ознакомился с техническим состоянием имущества. На момент подписания договора претензий к Арендодателю не имеет. Обязанности передающей стороны по передаче имущества, признаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи имущества.
6.2. Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим гражданским законодательством РФ.
6.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.

Арендодатель:
Администрация Зуевского района Кировской области
Адрес: 612412, Кировская область, г. Зуевка, ул. Опалева, 65
ОГРН 1024300667533 ИНН 4309001046 КПП 430901001 БИК 043304001
Р/с 40204810200000000016 ГРКЦ ГУ Банка России по Кировской области г. Киров

Арендатор - юридическое лицо:
наименование: ______________________________________________,
почтовый адрес: __________________________________________, тел./факс: __________________, свидетельство о государственной регистрации: N _____________, выдано _________________________________, дата выдачи ________________.
Платежные реквизиты:
р/сч.: ______________________________________________________________________________,
БИК _________________, ИНН _______________________, ОКОНХ__________________________.
Для филиалов и представительств (дополнительно): почтовый адрес: ____________________________________________, платежные реквизиты:
р\сч. _________________________________,__________________________________,
БИК ______________________, ИНН ___________________, ОКОНХ _______________________.

Арендатор - индивидуальный предприниматель:
Фамилия, имя отчество гражданина: ____________________________________________, место жительства: _______________________________________________, телефон __________________, свидетельство о государственной регистрации: N _____________, выдано ______________________, дата выдачи _________________, паспорт: серия ______________ номер ________________________, выдан _______________________________________________, дата ________________________, дата и место рождения: _____________________________________, платежные реквизиты:
р/сч. _________________________________________________________________,
БИК ____________________,ИНН ______________________, ОКОНХ __________________.

Подписи Сторон:

АКТ
приема-передачи имущества
по договору аренды муниципального имущества
от _______________ № ______

Мы, нижеподписавшиеся, представитель Арендодателя - ___________________ и представитель Арендатора - ___________________, удостоверяем настоящим актом надлежащее исполнение обязанности Арендодателя по передаче во временное владение и пользование Арендатора имущества, определенного п. 1.1. Договора.

Передается имущество:

Имущество пригодно для использования по назначению, определенному в пункте 1.3 Договора.
Недостатков, препятствующих владению имуществом, нет.

Замечания Арендатора:

1. ________________________________________________________________
2. ________________________________________________________________
3. ________________________________________________________________
4. ________________________________________________________________
5. ________________________________________________________________

Имущество передано «___» _______________ г. в месте его нахождения.

от Арендатора
______________________(_____________________)
М.П.

От Арендодателя
______________________(____________________)
М.П.