Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.

Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ () двумя способами:

• по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
• без организации торгов.

Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.

В этой статье

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

• соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
• на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
• передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м 2 , и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
• договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2 .

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор - образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения - структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 () дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.

Аренда на краткосрочный период

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК ()). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

• площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м 2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

• при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор - подрядчик учреждения

Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения - это два самостоятельных процесса.

Пролонгация договора

Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

• минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
• размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

• Т ак как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
• Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Субаренда

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

• право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
• госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

В системе сделок с муниципальным недвижимым имуществом договоры аренды занимают особое место. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является увеличение арендной платой прибыли собственника, а как следствие - пополнение местного бюджета. Это объясняется тем, что муниципальная недвижимость является экономической основой муниципального образования, следовательно, распоряжение ей должно быть направлено на получение дополнительных денежных средств в местный бюджет.

Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду посредством проведения торгов. В предыдущей главе договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества в основном рассматривался через Федеральное законодательство, однако, распоряжение муниципальной собственностью относится к компетенции органов местного самоуправления, поэтому практически во всех муниципальных образованиях приняты свои законодательные акты, регулирующие сделки с муниципальным имуществом.

Так, например, в городе Перми существует Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), регулирующее порядок и способы совершения сделок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Способами определения арендатора, при котором он приобретает право на заключение договора аренды являются - аукцион (проводится, если от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением) и конкурс (который проводится, когда использование муниципального недвижимого имущества предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставленной на конкурс муниципальной недвижимости). По итогам аукциона, после внесения победителем стоимости, определенной на аукционе, а также по итогам конкурса заключается договор аренды муниципального недвижимого имущества.

Проанализировав вышеизложенное, можно дать следующее определение договору аренды муниципального недвижимого имущества, под которым понимают соглашение между собственником муниципальной недвижимости (арендодателем) и арендатором, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору муниципальное недвижимое имущество во временное владение и пользование либо во временное пользование за плату, определенную путем проведения торгов.

Договор аренды муниципальной недвижимости является консенсуальным, срочным, возмездным.

Сторонами договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, являются арендодатель и арендатор, часто в договорах аренды муниципального недвижимого имущества на стороне арендодателя выступает и "балансодержатель" - хозяйствующий субъект арендодателя. Это объясняется тем, что в качестве арендодателя выступает собственник муниципального недвижимого имущества, в частности его уполномоченный представитель - департамент имущественных отношений (как, например, в городе Пермь), комитет имущественных отношений (как пример может быть приведен город Краснокамск). Часто муниципальная недвижимость, сдаваемая в аренду, находится на балансе у муниципальных предприятий или муниципальных учреждений, которые, согласно действующему законодательству, не вправе самостоятельно распоряжаться муниципальным недвижимым имуществом, поэтому они и включаются в договор аренды как сторона арендодателя.

Арендаторами по общему правилу могут быть любые заинтересованные в получении во временное владение и пользование либо во временное пользование физические и юридические лица, которые участвовали в торгах и выиграли их.

Предметом договора может выступать любое муниципальное недвижимое имущество, которое неэффективно используется самим собственником. Однако в практике чаще встречаются лишь договоры аренды муниципальных зданий, помещений и их частей, а так же муниципальных земельных участков. Законодательством Российской Федерации установлены особенности сдачи в аренду муниципальных земельных участков, которые вытекают из их целевого назначения и рационального использования.

Предмет является одним из существенных условий договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, поэтому он должен быть четко определен. Для этого в договоре указывают: наименование муниципального недвижимого имущества, характеристику его качества, место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект муниципальной недвижимости и его состояние. При отсутствии требуемых законодательством данных о предмете договора аренды, он считается не заключенным.

Форма договора аренды муниципального недвижимого имущества всегда простая письменная, так как одной из сторон договора выступает департамент имущества, комитет либо фонд управления имуществом, которые в свою очередь являются юридическими лицами. Пункт 4 Положения "Об аренде муниципального имущества", утвержденного решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61, более конкретно дает определение форме договора, устанавливая, что договор аренды муниципального недвижимого имущества заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами и исполненного в трех экземплярах.

Нормы статьи 609 Гражданского кодекса РФ устанавливают государственную регистрацию договора, если иное не предусмотрено законом. Согласно вышеназванному Положению Пермской Городской Думы, договор аренды муниципального объекта, здания, сооружения, заключающийся на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Законодатель устанавливает особые правила о форме договора и его государственной регистрации для некоторых видов договоров аренды муниципального недвижимого имущества.

По общему правилу, цена аренды муниципальной недвижимости и срок не относятся к существенным условиям исследуемого договора. Если сумма арендной платы не определена в договоре, то применяется обычная арендная плата, берущаяся за аналогичное муниципальное недвижимое имущество (п. 3 ст. 424 и п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если не определен срок, на который недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, передается в аренду, то считается, что договор заключен на неопределенный срок, хотя такое в практике встречается редко, срок аренды муниципальной недвижимости чаще указывается.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды, так, например, Закон № 178-ФЗ, устанавливает, что при продаже муниципального здания, земельный участок, на котором расположена недвижимость, может быть передан в аренду на срок не более 49 лет. Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не указана, то он действует до истечения предельного срока, а при заключении договора аренды муниципальной недвижимости на срок превышающий максимально возможный, он (договор) считается заключенным на установленный законом срок.

Основной обязанностью арендодателя является предоставление муниципального недвижимого имущества арендатору, выигравшему торги, иногда эта обязанность переводится на балансодержателя муниципального имущества. Арендодатель обязан не просто предоставить муниципальную недвижимость, а в соответствующем состоянии и по назначению, предусмотренному в договоре аренды муниципальной недвижимости, а также без недостатков препятствующих использованию его по назначению.

Имущество сдается в аренду со всеми принадлежностями и документацией, если другое не установлено договором. Муниципальное имущество должно быть передано в аренду в установленный договором срок, или в разумный срок - если он не установлен.

Обязанность арендодателя (балансодержателя) обеспечить надлежащее состояние муниципального имущества не прекращается и после передачи недвижимости в аренду. Под предоставлением в надлежащем состоянии понимают передачу муниципального недвижимого имущества свободным от любых свойств, которые ухудшают качество имущества или отличаются от того состояния муниципальной недвижимости, которое требуется по заключенному договору аренды.

Арендодатель обязан отвечать за любые недостатки переданного в аренду муниципального имущества, исключения составляют случаи прямо указанные в законодательстве. Так же при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемую в аренду муниципальную недвижимость.

Гражданское законодательство к обязанностям арендодателя относит работы, связанные с капитальным ремонтом, если другое не предусмотрено договором аренды. В практике встречаются договоры аренды муниципальной недвижимости, в которых обязанность проведения капитального ремонта возложена не арендатора. Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей (конструктивных элементов), без которых муниципальное недвижимое имущество нельзя использовать по назначению, срок (периодичность) проведения ремонта оговаривается в договоре или проводится по мере необходимости.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если они совершены с его согласия.

Подводя итог по обязанностям арендодателя, следует отметить, что обязанности по предоставлению муниципального недвижимого имущества в надлежащем состоянии и предупреждение арендатора о правах третьих лиц являются императивными, а остальные - диспозититвны.

Обязанности арендатора.

Арендатор обязан использовать арендованное муниципальное имущество только в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением недвижимого имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Пользоваться недвижимостью арендатор обязан сам, иначе у арендодателя появится право требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременная плата за пользование муниципальным недвижимым имуществом, размер, порядок, условия и сроки внесения, которых определяются договором.

По истечению срока договора арендатор обязан вернуть собственнику муниципальное недвижимое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, также вместе с имуществом должны быть возвращены все принадлежности и документы.

Во время использования муниципальной недвижимости арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Арендатор не вправе без согласия собственника недвижимости сдавать ее в субаренду.

Обязанности арендатора по использованию муниципального недвижимого имущества в соответствии с его назначением и условиями договора, своевременная оплата имущества и возврат его в надлежащем состоянии носят императивный характер.

Таким образом, обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что договор аренды муниципального недвижимого имущества является возмездным, срочным, консенсуальным. Сторонами в договоре выступают арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) и арендатор (любое физическое или юридическое лицо, выигравшее торги). Муниципальная недвижимость является предметом договора, а предмет - существенным условием.

В законодательстве намечается переход от договоров аренды к договорам концессии. Однако разработка концессионного законодательства в нашей стране неоправданно затянулась. Основное отличие передачи имущества по договору концессии от аренды состоит в том, что концессионеру передается право осуществления деятельности или предоставления услуг, отнесенных Конституцией РФ, федеральными законами к функциям местного самоуправления. А уже для обеспечения этой деятельности концессионеру передается в пользование муниципальное имущество. В истории нашей страны концессия - явление далеко не новое, однако, в настоящее время в России практика закрепления договоров концессии не применяется, что связано с отсутствием необходимой правовой основы, хотя законопроект о концессионном соглашении (договоре) в данный момент и находится в стадии разработки.

Гражданское законодательство выделяет некоторые виды договоров аренды недвижимости из общей массы договоров, которые регулируются с учетом особенностей, предусмотренных в специальных параграфах главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Так, параграф 4 регулирует договоры аренды зданий и сооружений, аналогичные требования предъявляются и к договорам аренды муниципальных зданий и сооружений. Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), также базируется при регулировании договоров аренды муниципальных зданий, сооружений на нормах вышеуказанного параграфа Гражданского законодательства.

По договору аренды муниципальных зданий, сооружений арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору, выигравшему торги, муниципальное здание, сооружение. Этот вид договора аренды муниципальной недвижимости выделен законодателем отдельно из-за особенностей его предмета.

Предметом рассматриваемого договора являются муниципальные здания или сооружения, а также их части. Особенность вытекает из присущих им качеств недвижимости и назначения объекта. Так муниципальные здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат для технических целей, люди в них находятся временно.

Положение Пермской городской Думы дает следующее определение предмета договора аренды: здания - это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения здания его внутреннее пространство делится на помещения. Помещение - это огражденное со всех сторон пространство внутри здания. Инженерные сооружения (далее - Сооружения) - это объекты недвижимого имущества, представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесения значительного ущерба.

Состав сторон аналогичен составу в обычном договоре аренды муниципального недвижимого имущества - арендатор и арендодатель.

Форма договора является простой письменной, обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы влечет недействительность договора аренды муниципального здания (сооружения).

Существенным отличием из общего правила обязательной регистрации договоров аренды муниципальной недвижимости, является то, что договор аренды муниципальных зданий (сооружений), заключенный сроком менее одного года, не требует государственной регистрации в регистрационной палате.

Особенностью исследуемого вида договора аренды является совокупность его существенных условий, к которым помимо предмета добавилась еще и цена (арендная плата). Определение начальной цены и цены арендной платы за муниципальные здания (сооружения) в городе Перми регулируется Методикой определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думой № 61. Согласно этому решению, арендная плата за переданное в аренду имущество устанавливается в денежной форме, включает плату за долю земельного участка, расчетно приходящуюся на арендуемый Объект, Сооружение, не включает налог на добавленную стоимость.

В сфере управления муниципальной недвижимостью арендная плата определяется на основании нормативно-методического расчета. Однако с 2003 года на федеральном уровне начат переход на определение ставок арендной платы на основе независимой оценки. Так, переход на рыночные ставки арендной платы применяется в Москве с 01.10.2002 года, и дал положительный результат, скорее всего муниципалитеты так же в скором времени начнут высчитывать арендную плату за муниципальное недвижимое имущество на основе рыночной оценки.

Содержание договора аренды муниципальных зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычных договоров аренды муниципальной недвижимости) не подвергся серьезным изменениям, сохранился основной набор обязанностей сторон, конкретизировались лишь некоторые способы их исполнения. Так при передаче муниципального здания (сооружения) в аренду арендатору передается и право на земельный участок, занимаемый этим зданием. Согласно Положению "Об аренде муниципального имущества", в соответствии с заключенным договором аренды Департамент передает муниципальное имущество арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование по передаточному акту, возврат арендованного имущества собственнику оформляется так же.

Обобщая вышесказанное по договору аренды муниципальных зданий и сооружений, следует отметить, что данный вид договоров имеет особенности, которые заключаются в предмете договора, составе существенных условий, а так же в способах исполнения сторонами обязанностей.

При исследовании договоров аренды муниципального недвижимого имущества, следует особое внимание уделить и такому виду договора как аренда муниципального жилого фонда.

Под арендой муниципального жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическим лицам жилых помещений из муниципального жилого фонда, без ограничения размеров, временное владение и пользование или во временное пользование на основании договора аренды для проживания граждан.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в муниципальной жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату.

Особенность данного вида договора аренды муниципальной недвижимости заключается в составе сторон, на стороне арендодателя выступают собственники муниципального жилья через уполномоченные органы, которыми являются службы заказчика. Круг арендаторов существенно сужен, так как к ним относятся лишь юридические лица, зарегистрированные в соответствующем муниципальном образовании или имеющие на его территории свои филиалы либо представительства, или специально созданные для решения жилищных проблем ее участников организации в форме некоммерческих структур.

Предметом рассматриваемого договора является муниципальный жилой фонд, к которому относят квартиры, дома, жилые помещения в фактически сданных домах - новостройках, строительство которых проводилось с привлечением средств местного бюджета, а так же в домах после капитального ремонта и реконструкции.

Гражданским законодательством для договора аренды муниципального жилого фонда по общему правилу предусмотрена простая письменная форма, государственная регистрация.

Содержание договора. Основная обязанность арендодателя передать муниципальное жилое помещение в надлежащем состоянии пригодном для проживания граждан, согласно условиям договора. Процесс передачи муниципального жилья регулируется гражданским и жилищным законодательством. Основными обязанностями арендатора является принятие жилья, своевременное внесение арендной платы, использование жилого помещения в соответствии с целевым назначением - проживанием граждан.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и гражданин подлежит выселению.

Исследование договора аренды муниципального жилого фонда показало, что договоры являются возмездными, срочными, консенсуальными. Сторонами являются собственник муниципальной недвижимости или его уполномоченный представитель и юридическое лицо, зарегистрированное в данном муниципальном образовании. Предметом выступают муниципальные жилые помещения, отвечающие требованиям законодательства. Форма и содержание договора аренды муниципального жилого фонда существенно не отличается от формы и содержания обычного договора аренды муниципальной недвижимости.

Взаимоотношения по аренде муниципального имущества могут проводиться двумя способами:

• с обязательным проведением торгов/участием в тендере;
• без торгов и аукционов.

В этой статье

Что такое муниципальное имущество

Муниципальное имущество - движимые и недвижимые активы, что принадлежат Российской Федерации как субъекту хозяйствования или же ее территориальным субъектам (округам, республикам, городам федеративного значения и т. д.). Заключение контракта об аренде муниципального имущества отличается от обычной сделки тем, что одной из сторон взаимоотношений выступают власти местного самоуправления, отстаивающие интересы государства.

К наиболее распространенным муниципальным объектам, интересующих арендатора в 2017 году, относят:

• участки земли;
• квадраты площади в зданиях и сооружениях нежилого предназначения;
• площади в объектах жилого фонда (образовательные, медицинские и коммунальные заведения).

Процесс проведения торгов

Торги на взятие во временное владение государственного имущества проходят в 2 способа: конкурс/аукцион. Кардинальное отличие этих способов в том, что на аукционе основополагающим фактором является стоимость аренды (кто предложит максимально высокую цену, тот и побеждает), а конкурс проходит путем удовлетворения ряда требований комиссии и предложения наиболее выгодных условий для муниципалитета (стоимостной фактор может играть не ключевую роль).

Аренда государственного и муниципального имущества может осуществляться путем прохождения следующего алгоритма действий:

• публикация объявления о назначении конкурса/аукциона на аренду муниципальной собственности (обычно подобные объявления публикуются на портале субъекта РФ/на веб-сайте о размещении торгов);
• разработка конкурсной программы, формирования перечня обязательных требований к конкурсу и пакета документации;
• рассмотрение заявлений, полученных от конкурсантов;
• непосредственное проведение аукциона/торгов;
• заключение договорных взаимоотношений по результатам отбора/аукциона.

По нормам действующего законодательства участвовать в торгах может любое лицо (физическое/юридическое лицо, что не зависит от формы собственности, источника получения прибыли и иных уставных/финансовых моментов.

• на момент подачи заявления на участие, несут административную ответственность за нарушение законодательства, касающегося ведения трудовой/предпринимательской деятельности;
• заявитель подал неполный пакет документов или они составлены некорректным способом;
• потенциальный арендатор не перечислил сумму обязательного материального взноса (если такое оговорено условиями конкурса).

Аренда имущества без торгов

Как уже упоминалось выше, существуют случаи, когда передача муниципальной недвижимости проводится без торгов. Договор аренды муниципального имущества заключается без проведения конкурсных мероприятий с такими лицами (в таких ситуациях):

• объединением собственников жилой недвижимости;
• если на открытый конкурс подал заявку всего один потенциальный арендатор;
• если в качестве заявителя выступает образовательное учреждение, что не зависит от степени аккредитации и организационно-правовой формы;
• учреждения медицины частного финансирования.

Кроме того, нормативно — правовыми актами предусмотрено ряд определенных требований к объектам муниципальной собственности, которые предполагают передачу без проведения торгов. Итак, конкурс на право аренды не будет объявлен, если:

• недвижимость передается в аренду на срок 30 календарных дней в течение последующих 6 месяцев;
• сдаваемая площадь составляет 10% от общей площади здания/сооружения и насчитывает менее 20 кв. метров.

Существенные аспекты договора

Как и обычный договор аренды, документация по временной передаче муниципальной собственности, содержит пункты, отражающие основополагающие моменты по сделке:

• информация о времени/месте/формате проведения торгов, сумме материального взноса;
• детальное описание предмета торгов (территориальное расположение, площадь, тип активов, срок/стоимость аренды, правовые аспекты и обязанности сторон взаимоотношений и т. д.);
• основные требования к участникам аукциона и сопроводительной документации;
• первоначальная стоимость аренды (в случае участия в аукционе).

В отличие от обычного договора ренты, стоимость аренды муниципальных активов рассчитывается исключительно по рыночной стоимости.

Если после прохождения конкурса/выигрыша аукциона арендодатель отказывается выполнять условия договора (не передает муниципальное имущество во временное владение третьему лицу), то он обязан не только вернуть задаток участнику, но и осуществить расчет в двойном объеме. В том случае, когда отказывается арендатор от подписания договора, задаток не возвращается. Если в аукционе принимали участие несколько потенциальных арендаторов, то первоначальный материальный взнос возвращается всем, кроме победителя торгов.

Продление договора

Если арендатор участвовал в торгах, но срок действия аренды государственного и муниципального имущества подошел к концу, то возникает вопрос: «Есть ли возможность продлить срок, не выставляя лот на торги?».

Ключевой момент в том, что арендатор обязан заранее поставить в известность владельца имущества о своем желании пролонгировать договор. Если в имеющей документации отсутствует пункт о необходимости предупреждать собственника о разрыве/продлении взаимоотношений, то заинтересованное лицо обязано направить письмо с подобной информацией за 2 месяца до окончания действия контракта.

В соответствии с нормами ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель оставляет за арендатором право на преимущественную возможность заключения нового договора временного владения муниципальной и государственной собственностью. Это правило действует в двух случаях:

• если обе стороны не нарушают условия договора и арендатор согласен подписать новый документ с расчетом рыночной суммы на имущество;
• если сделка была заключена ранее 2010 года и арендодатель не возражает против пользования заявителем арендованными активами.

Новый документ, регламентирующий отношения, заключается на срок 3 года.

На данный момент все имеющиеся лоты отражаются на «Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о торгах », где можно найти всю информацию относительно организаторов торгов, типа имущества, технических характеристик, начальной цены и иных ключевых моментов.

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, СОСТАВЛЯЮЩЕГО МУНИЦИПАЛЬНУЮ КАЗНУ, ЗАКЛЮЧЕННОГО ПУТЕМ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ (КОНКУРСОВ, АУКЦИОНОВ) ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА г. Талдом от "___" ____________ 20___ г. 1. Стороны Договора На основании постановления главы муниципального образования городское поселение Талдом от "_____" _______________ 2010 г. N _____________________ администрация муниципального образования городское поселение Талдом, ИНН 5078015001, КПП 507801001, внесенная в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным номером (ОГРН) 1055001813580 от 18.11.2005 Межрайонной ИФНС N 12 по Московской области, именуемая в дальнейшем "Арендодатель", в лице главы __________________________________, действующего на основании Устава муниципального образования городское поселение Талдом, принятого решением Совета депутатов городского поселения Талдом, зарегистрированного Управлением юстиции Московской области 27.08.2009 N RU505191032009001, с одной стороны, и ___________________, ИНН ______________, КПП ____________, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным номером (ОГРН) ___________ от "____" ______________, в лице ____________________________, действующего на основании ___________________, именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

2. Терминология

2.1. Арендодатель и Арендатор по согласованию договорились о нижеперечисленных терминах, используемых в тексте настоящего Договора:

2.1.1. Балансодержатель - администрация муниципального образования городское поселение Талдом.

2.1.2. Договор - настоящий договор.

2.1.3. Стороны - Арендодатель, Арендатор.

2.1.4. Имущество - недвижимое имущество, предоставляемое в аренду в соответствии с Договором.

2.1.5. День - календарный день.

2.1.6. Сумма арендной платы - сумма ежемесячной арендной платы, устанавливаемая в порядке, предусмотренном Договором.

3. Предмет Договора

3.1. Арендодатель обязуется предоставить по передаточному акту, а Арендатор принять во временное пользование (в аренду) нежилое здание общей площадью ______ кв. м, именуемое в дальнейшем "Здание" и расположенное по адресу: _______________, в состоянии, позволяющем производить его нормальную эксплуатацию.

3.2. Здание предоставляется Арендатору во временное пользование с разрешенным видом деятельности "торговля розничная и оптовая" в порядке и на условиях, предусмотренных Договором.

3.3. Имущество находится в собственности муниципального образования городское поселение Талдом и на момент подписания настоящего Договора не заложено, в споре и под арестом не состоит.

4. Срок аренды

4.1. Действие Договора распространяется на финансовые отношения сторон с "____" ____________ 20___ г. по "____" _____________ 20___ г.

5. Размер и порядок внесения арендной платы

5.1. Базовая ставка арендной платы на момент заключения Договора составляет _________________ руб. за 1 кв. м нежилой площади без учета НДС. Сумма ежемесячной арендной платы за аренду недвижимого имущества составляет _______________________________________________________________.

Приложение N 1 и приложение N 2 к Договору являются неотъемлемой частью Договора.

5.2. Различного рода налоги, сборы и платежи, лежащие на сторонах в связи с Договором, не могут повлиять на размер арендной платы.

5.3. Арендная плата может быть во всякое время изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

5.4. Арендная плата вносится ежемесячно безналичным порядком на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Московской области (администрация муниципального образования городское поселение Талдом) _________________.

При этом платежи за текущий месяц аренды должны быть полностью внесены Арендатором не позднее 10 числа следующего месяца. Датой уплаты арендной платы считается дата зачисления арендного платежа на счет Управления Федерального казначейства по Московской области.

Арендатор самостоятельно уплачивает НДС, уточняя в соответствующем территориальном налоговом органе реквизиты для его перечисления.

5.5. В арендную плату не включаются платежи за пользование электроэнергией и коммунальными услугами: отоплением, водоснабжением, канализацией, вывозом отходов.

Сумма продажи права на заключение Договора аренды ______________ руб. (______________ руб.).

6. Права и обязанности Арендатора

6.1. Арендатор вправе:

6.1.1. По окончании срока Договора либо при его досрочном расторжении изъять из имущества произведенные им улучшения, которые могут быть отделены без вреда конструкции имущества.

6.2. Арендатор обязан:

6.2.1. Принять от Арендодателя имущество; прием-передача имущества осуществляется с участием представителя Арендодателя по акту, в котором отражается техническое состояние имущества на момент передачи.

6.2.2. Своевременно и в порядке, установленном Договором, вносить арендную плату за пользование имуществом, а также оплачивать по отдельным договорам коммунальные услуги и эксплуатационные расходы.

6.2.3. Использовать имущество исключительно в соответствии с целевым назначением, предусмотренным Договором.

6.2.4. Соблюдать технические, санитарные, экологические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию нежилыми помещениями; эксплуатировать имущество в соответствии с принятыми нормами эксплуатации.

6.2.6. Производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию имущества, лишь с письменного согласия Арендодателя, а также по согласованию с соответствующими службами.

6.2.7. Незамедлительно сообщать Арендодателю обо всех нарушениях прав собственника, а также нарушениях прав Арендатора и претензиях на имущество со стороны третьих лиц.

6.2.8. Незамедлительно предоставлять уполномоченным лицам Арендодателя, а также представителям органов, контролирующих соблюдение требований, перечисленных в п. 6.2.4, возможность контроля за соблюдением условий использования имущества (допуск в помещение, осмотр, предоставление документации и т.д.); обеспечивать беспрепятственный допуск работников специализированных эксплуатационных и ремонтно-строительных служб для производства работ, носящих аварийный характер.

6.2.9. В случае взыскания контролирующими органами штрафных санкций с Арендодателя за нарушения, допущенные Арендатором в процессе осуществления им своей деятельности, Арендатор возмещает Арендодателю понесенные расходы в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения соответствующего требования от Арендодателя и документов, подтверждающих факт предъявления контролирующими органами Арендодателю требования об уплате штрафных санкций.

6.2.10. Производить капитальный ремонт имущества по согласованию с Арендодателем.

6.2.11. Своевременно производить текущий ремонт имущества.

6.2.12. Не позднее чем за два месяца письменно сообщить Арендодателю об освобождении имущества как в случае истечения срока Договора, так и при досрочном расторжении или о намерении продлить действие Договора.

6.2.13. По истечении срока Договора или досрочном расторжении передать его Арендодателю в соответствии с разделом 6.2 Договора.

6.2.14. Обеспечить сохранность арендованного имущества и за счет своих средств возмещать балансодержателю нанесенный ему ущерб от порчи принятого в аренду имущества.

6.2.15. Заключать договоры с соответствующими организациями на оплату услуг по техническому обслуживанию арендуемых помещений и мест общего пользования (уборка, вывоз мусора, обслуживание коммуникаций, охрана и т.д.), а также отдельные договоры на оплату коммунальных услуг (тепло, вода, электроэнергия).

6.2.16. Незамедлительно сообщать Арендодателю о произошедших в арендуемом помещении авариях и других случаях, в результате которых сторонам может быть причинен материальный ущерб.

6.3. Арендатор не вправе:

6.3.1. Без письменного разрешения Арендодателя сдавать в субаренду имущество или его часть, а также передавать любым способом имущество или его часть в пользование третьим лицам.

6.3.2. Использовать право аренды имущества в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал (фонд) других предприятий.

6.3.3. Арендатор не имеет права вносить и хранить в Здании взрывчатые, пожароопасные, легковоспламеняющиеся, наркотические и ядовитые вещества, боеприпасы и оружие, включая их части; пользоваться звукоизлучающими, радиоизлучающими и вибрационными установками с параметрами, превышающими допустимые; перегружать электрические и иные сети, устанавливать приборы и оборудование, эксплуатация которого может привести к превышению мощности.

7. Обязанности Арендодателя

7.1. Арендодатель обязан:

7.1.1. В течение пяти дней с момента заключения Договора передать Арендатору имущество; прием-передача имущества осуществляется по акту, в котором отражается техническое состояние имущества на момент передачи (приложение N 2).

7.1.2. В случае продажи имущества либо иного изменения собственника или владельца уведомить об этом Арендатора не позднее чем за 30 дней до предполагаемого изменения.

8. Уведомления и сообщения

8.1. Все уведомления и сообщения, направляемые в соответствии с Договором или в связи с ним, должны составляться в письменной форме и будут считаться поданным надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телетайпу, по телеграфу, телефаксу или доставлены лично по юридическим адресам сторон.

8.2. Стороны обязуются незамедлительно уведомлять друг друга об изменении своих адресов и банковских реквизитов. Неисполнение стороной настоящего пункта лишает ее права ссылаться на то, что предусмотренные Договором уведомление или платеж не были произведены надлежащим образом.

Признается официальным уведомлением публикация в местной печати соответствующего объявления.

8.3. Датой направления почтового уведомления или сообщения считается дата штемпеля почтового ведомства места отправления о принятии письма или телеграммы, или дата отправления уведомления или сообщения по телетайпу, телефаксу, или дата личного вручения уведомления или сообщения стороне, или дата соответствующей публикации.

8.4. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем по истечении 30 дней с момента получения Арендатором письменного уведомления о расторжении Договора.

9. Санкции

9.1. Если Арендатор своевременно не заключил договор аренды, то сумма арендной платы за период использования имущества до момента подписания договора взыскивается с Арендатора в пользу бюджета.

9.2. В случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить в бюджет за каждый день просрочки пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа, началом применения данных санкций считается следующий день после наступления срока оплаты очередного платежа.

9.3. При нарушении пп. 6.2.2-6.2.3 Арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть Договор в судебном порядке.

10. Порядок возврата имущества

10.1. Возврат арендуемого Здания Арендодателю осуществляется не позднее последнего дня срока аренды, предусмотренного п. 4.1 настоящего Договора.

10.2. Здание считается переданным Арендатором и принятым Арендодателем с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

10.3. Арендатор обязан передать Здание Арендодателю в состоянии не хуже указанного в акте приема-передачи и с учетом нормального износа. Арендатор обязан передать Арендодателю без возмещения затрат Арендатора все произведенные им с согласия или без согласия Арендодателя неотделимые улучшения Здания.

10.4. В случае если при передаче Здания Арендатором Арендодателю, связанной с окончанием либо досрочным расторжением настоящего Договора, будут выявлены недостатки Здания, ухудшившие его состоянию по сравнению с состоянием Здания на момент заключения настоящего Договора, Арендатор обязан оплатить Арендатору расходы по их устранению.

10.5. Если Арендатор не передает Арендодателю Здание и продолжает пользоваться им после окончания срока аренды, указанного в п. 4.1, Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату за пользование Зданием сверх даты окончания срока аренды в двойном размере. Исполнение указанной оплаты не освобождает Арендатора от обязанности освободить Здание.

10.6. В случае отказа или уклонения Арендатора от передачи Здания Арендодателю и (или) от подписания акта приема-передачи Здания либо в случае фактического освобождения Здания до даты окончания срока аренды Арендодатель имеет право принять Здание в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта. При этом настоящий Договор прекращает свое действие с момента составления Арендодателем соответствующего одностороннего акта.

10.7. Во избежании сомнений любая задержка в освобождении и передаче Здания Арендатором Арендодателю не будет считаться продлением срока настоящего Договора.

11. Прочие условия

11.1. Стороны принимают меры к непосредственному урегулированию споров, возникающих из Договора. Споры, не урегулированные сторонами, непосредственно решаются в соответствии с действующим законодательством РФ в Арбитражном суде Московской области.

11.2. Любые изменения и дополнения к Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченным на то представителями сторон.

11.3. Приложения к Договору составляют его неотъемлемую часть.

12. Заключительные положения

12. Договор составлен в трех идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. К Договору прилагаются: приложение 1 - расчет арендной платы; приложение 2 - акт приема-передачи в аренду имущества.

13. Юридические адреса сторон

13.1. Арендодатель: администрация муниципального образования городское поселение Талдом, 141900, г. Талдом, пл. К. Маркса, 12, ИНН 5078015001, КПП 507801001, ОКАТО 46254501000.

ДОГОВОР АРЕНДЫ
МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА N ____
г. Дмитров Московской области «___» ______ 200__ г.
I. СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Комитет по управлению муниципальным имуществом Дмитровского района Московской области (далее — Комитет) в лице председателя Орлова Дмитрия Николаевича, действующего на основании Положения о Комитете, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», муниципальное предприятие (учреждение) ______________, именуемое в дальнейшем «Балансодержатель», в лице ___________ и __________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице __________________________, действующего на основании __________________________, заключили настоящий договор (далее — Договор).
II. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Предметом Договора является аренда — передача во временное пользование за плату недвижимой муниципальной собственности Дмитровского района Московской области (далее — Имущество), расположенной по адресу: _________________________, общей площадью ______ кв. м. В составе нежилых помещений: _________________ согласно техническому паспорту БТИ N ______ от _____________ 200__ г.
Для __________________________________________________
(цель использования)
III. СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Срок действия Договора:
Начало «___» ______________ 20____ года.
Окончание «___» _____________ 20___ года.
IV. ПОРЯДОК И СРОКИ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
4.1. За пользование Имуществом Арендатор ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца перечисляет в бюджет Дмитровского района Московской области арендную плату в размере, указанном в Сводной таблице коэффициентов для расчета арендной платы за муниципальное недвижимое имущество» (приложение 1 к Договору) (далее — Приложение 1). Арендная плата рассчитывается в соответствии с Порядком расчета арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения), находящиеся в муниципальной собственности Дмитровского района Московской области, утверждаемым решением Совета депутатов Дмитровского района Московской области.
Налог на добавленную стоимость перечисляется Арендатором самостоятельно.
4.2. Изменение арендной платы, указанной в Приложении 1, производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения размера базовой ставки арендной платы за 1 квадратный метр общей площади в месяц в соответствии с постановлением администрации Дмитровского района Московской области.
4.3. Арендная плата по Договору не включает арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположено Имущество.
V. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА
5.1. Арендатор имеет право:
— по окончании срока Договора либо при его досрочном расторжении изъять из Имущества произведенные им улучшения, которые могут быть отделены без вреда для Имущества.
5.2. Арендатор обязан:
5.2.1. Принять от Балансодержателя Имущество: прием-передача осуществляется по акту, утверждаемому Арендодателем, в котором отражается техническое состояние Имущества на момент передачи.
5.2.2. В десятидневный срок с момента передачи Имущества заключить договор на возмещение расходов Балансодержателя по его содержанию.
5.2.3. Заключить в десятидневный срок с момента передачи Имущества договоры на оплату коммунальных услуг.
5.2.4. Своевременно и в порядке, установленном настоящим Договором, вносить арендную плату за пользование Имуществом.
5.2.5. Представлять Арендодателю копии платежных документов о произведенной оплате арендной платы с отметкой банка или почтового отделения об исполнении; указанные копии должны быть представлены Арендодателю в течение десяти рабочих дней, считая со дня, указанного в отметке об исполнении.
5.2.6. Использовать Имущество исключительно в соответствии с его назначением и условиями, предусмотренными Договором.
5.2.7. Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные нормы эксплуатации нежилых помещений.
5.2.8. Поддерживать Имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт и нести расходы на содержание Имущества.
5.2.9. Использовать земельный участок (часть земельного участка), на котором расположено Имущество, в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.
5.2.10 . Производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию Имущества, лишь с письменного согласия Балансодержателя и Арендодателя, а также по согласованию с органами архитектуры, СЭС, энергонадзора и т. д.
5.2.11 . Сообщать Арендодателю и Балансодержателю обо всех нарушениях прав собственника, а также нарушениях прав Арендатора и претензиях на Имущество со стороны третьих лиц.
5.2.12 . Обеспечить представителю Арендодателя, а также представителям органов, контролирующих соблюдение требований, перечисленных в п. 5.2.7, возможность контроля за использованием Имущества (допуск в помещение, осмотр, представление документации и т. д.), обеспечивать беспрепятственный допуск работников специализированных эксплуатационных и ремонтно-строительных служб для производства работ, носящих аварийный характер.
5.2.13 . Не позднее чем за два месяца письменно уведомить Арендодателя о досрочном расторжении Договора или о намерении заключить Договор на новый срок.
5.2.14 . По истечении срока Договора, а также при досрочном расторжении Договора или освобождении Имущества передать его в течение 10 рабочих дней по акту Балансодержателю в присутствии представителя Арендодателя в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и произведенных улучшений.
5.2.15 . Обеспечивать сохранность Имущества и за счет собственных средств возмещать Балансодержателю нанесенный ему ущерб по вине Арендатора.
5.2.16 . Заключить договор страхования Имущества в соответствии с нормами статьи 4 Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества Дмитровского района Московской области, утвержденного решением Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 27.03.1998 N 90/17 «Об утверждении Порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью Дмитровского района Московской области» (в редакции решений от 29.09.2000 N 260/51, 20.04.2001 N 31/5 и 28.11.2003 N 275/51), и представить в Комитет копию договора страхования или страхового полиса.
5.2.17 . Производить за свой счет с письменного согласия Арендодателя капитальный ремонт Имущества, вызванный неотложной необходимостью.
5.2.18 . Провести мероприятия по оборудованию арендуемого помещения для беспрепятственного доступа инвалидов с заболеваниями опорно-двигательной системы и зрения.
5.2.19 . Произвести в течение 30 календарных дней с момента подписания Договора (для договора аренды сроком действия равным или более года) государственную регистрацию настоящего Договора за свой счет в Управлении (филиале) Московской областной регистрационной палаты в Дмитровском районе.
5.3. Арендатор не имеет права:
5.3.1. Сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
5.3.2. Использовать Имущество в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал (фонд) других предприятий.
5.3.3. Удерживать или препятствовать возврату Имущества Арендодателю по истечении срока Договора или досрочном его расторжении.
5.3.4. На возмещение стоимости произведенных им за свой счет с письменного согласия Арендодателя неотделимых улучшений Имущества.
5.3.5. Выкупа арендованного Имущества по настоящему Договору.
5.3.6. На заключение Договора на новый срок преимущественно перед другими лицами, за исключением случаев, указанных в п. 2.5 Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества Дмитровского района Московской области, утвержденного решением Совета депутатов Дмитровского района Московской области от 27.03.1998 N 90/17 (в редакции решений от 29.09.2000 N 260/51, 20.04.2001 N 31/5 и 28.11.2003 N 275/51).
VI. ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ
6.1. Арендодатель (его полномочный представитель) обязан присутствовать при передаче Имущества от Балансодержателя к Арендатору и от Арендатора к Балансодержателю.
6.2. Уведомлять Арендатора письменно путем направления почтового отправления или путем опубликования сообщения в газете «Дмитровский вестник» об изменении арендной платы за пользование Имуществом в разумный срок.
VII. ОБЯЗАННОСТИ БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЯ
7.1. Балансодержатель обязан:
7.1.1. В течение пяти рабочих дней после подписания Договора с участием Арендодателя передать Арендатору Имущество. Прием-передача Имущества осуществляется по акту, в котором отражается техническое состояние Имущества на момент передачи.
7.1.2. В десятидневный срок с момента передачи Имущества заключить с Арендатором договоры на возмещение расходов по содержанию Имущества и на оплату коммунальных услуг.
7.1.3. По истечении срока Договора, а также при досрочном расторжении Договора или освобождении Имущества принять его от Арендатора в течение 10 рабочих дней по акту в присутствии представителя Арендодателя.
VIII. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8.1. В случае нарушения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатором Арендодатель начисляет пени в размере 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в течение первых 90 дней и 1,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки свыше 90 дней. Первым днем просрочки считается день, следующий за сроком уплаты очередного платежа.
При просрочке внесения арендной платы свыше двух месяцев подряд Арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор в судебном порядке.
8.2. При нарушении пп. 5.3.1, 5.3.2 Договора Арендатор обязан уплатить в бюджет неустойку в размере 500% от суммы годовой арендной платы, при этом Арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор в судебном порядке. Указанное нарушение также дает право Арендодателю обратиться с иском о признании недействительным Договора, в соответствии с которым Имущество или его часть переданы в субаренду или пользование третьим лицам либо право аренды использовано в качестве предмета залога или вклада (независимо от того, как назван этот договор).
8.3. В случае невыполнения требований, изложенных в пп. 5.2.2 и 5.2.3, Балансодержатель вправе взыскать плату в двукратном размере понесенных расходов по содержанию Имущества за период пользования Арендатором Имуществом.
8.4. В случае нарушения Балансодержателем условий настоящего Договора по передаче Имущества Арендатору он уплачивает Арендатору штраф в размере 0,01% от балансовой стоимости Имущества.
IX. УВЕДОМЛЕНИЯ И СООБЩЕНИЯ
9.1. Все уведомления и сообщения, направляемые в соответствии с Договором или в связи с ним, должны составляться в письменной форме и будут считаться поданными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телетайпу, по телеграфу, телефаксу или вручены лично лицам, подписавшим Договор со стороны Арендатора, Арендодателя, Балансодержателя, за исключением случая, указанного в п. 4.2 настоящего Договора, о котором Арендатор может уведомляться путем опубликования сообщения в газете «Дмитровский вестник».
9.2. Стороны обязуются в трехдневный срок уведомлять друг друга об изменении места нахождения постоянно действующего органа управления и банковских реквизитов. Неисполнение стороной настоящего пункта лишает ее права ссылаться на то, что предусмотренные Договором уведомления не были направлены надлежащим образом. Признается официальным уведомлением публикация в местной печати соответствующего объявления.
9.3. Датой направления почтового уведомления или сообщения считается дата штемпеля почтового ведомства места отправления о принятии письма или телеграммы, или дата направления уведомления или сообщения по телетайпу, телефаксу, или дата личного вручения уведомления или сообщения стороне, или дата соответствующей публикации.
X. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
10.1. Стороны принимают меры к непосредственному урегулированию споров, возникающих из Договора. Споры, не урегулированные сторонами непосредственно, передаются на разрешение в арбитражный суд Московской области.
10.2. Любые изменения и дополнения к Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны сторонами.
10.3. Если какое-либо из положений Договора становится недействительным, это не затрагивает действительности остальных положений. В этом случае стороны, насколько это допустимо в правовом отношении, в возможно более короткий срок договариваются о замене недействительного положения дополнением, сохраняющим экономические интересы сторон.
XI. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
11.1. Настоящий Договор до окончания срока его действия может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию Арендодателя или Арендатора в случаях, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, или в следующих случаях:
11.1.1. Если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.
11.1.2. При нарушении пп. 5.2.1 — 5.2.4, 5.2.6 — 5.2.10 , 5.2.12 , 5.2.15 — 5.2.18 Договора.
11.2. Во всех случаях досрочного расторжения Договора, предусмотренных настоящим разделом, расторжение осуществляется судом. Договор считается прекращенным с момента вступления в законную силу решения о расторжении Договора.
11.3. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
11.4. К Договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:
Приложение 1 «Сводная таблица коэффициентов для расчета арендной платы за муниципальное недвижимое имущество»;
Приложение 2 «Акт приема-передачи имущества».
XII. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ
И ПОДПИСИ СТОРОН
12.1. Арендодатель:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Дмитровского района. Адрес: 141800, Московская область, город Дмитров, площадь Торговая, д. 1. Телефоны: 993-91-29 , 993-95-14 , 7-42-96 .
12.1.1. Получатель платежей:
Дмитровское финансовое управление Министерства финансов Московской области. ИНН 5000001451, КПП 500731001. Банк: РКЦ г. Дмитрова Московского ГТУ Банка России, расчетный счет N 40204810400000100001, БИК 044689000, ОКОНХ 97420, ОКАТО 46208501000. Код ____________. Телефон 7-30-72 (993-90-72).
12.2. Балансодержатель:

Адрес:
__________________________________________________________________
12.3. Арендатор:
__________________________________________________________________
Адрес:
__________________________________________________________________
Расчетный счет N
__________________________________________________________________
в ________________________________________________________________
(наименование банка)
ИНН________________________ БИК ______________________________
Кор. счет ________________________________________________________
Телефон: _________________________________________________________
XIII. ПОДПИСИ СТОРОН:
Арендодатель: Балансодержатель: Арендатор:

____________________ __________________ ______________________
____________________ __________________ ______________________