Вы ищете информацию об аукционах по аренде муниципальной собственности в Москве, потому что это недорого и надёжно? Возможно, что у вас по тем или иным причинам существует потребность в том, чтобы подписать договор аренды жилого или нежилого помещения, находящегося в собственности городских властей или даже государства. В этом случае муниципальная аренда помещений в Москве - это то, что позволит вам снять подходящий объект.

В то же время ГлавУпДК при МИД России предлагает вашему вниманию информацию об аукционах по аренде федерального имущества - т.е. находящегося в собственности государства Секрет заключается в том, что государственные объекты нежилой недвижимости практически не попадают в базы данных агентств недвижимости. По этой причине многие просто не знают, что возможность получить в аренду объект по более низкой цене существует. Следует также различать аренду федеральной недвижимости от аренды недвижимости, полученной в ходе аукциона по аренде муниципального помещения.

Компания ГлавУпДК при МИД России на постоянной основе организует и проводит аукционы по аренде федерального недвижимого имущества, переданного ей в управление на праве хозяйственного ведения. Если вы ищете помещение под офис, обязательно посетите наш сайт, где вы сможете ознакомиться с предложениями по аренде и станьте участником аукциона - выгода подписания договора аренды вполне очевидна, ведь вы сможете заключить абсолютно легальный договор аренды, который будет защищать ваши интересы как арендатора.

Правила проведения аукциона:

Аукцион проводится в соответствии с действующим законодательством, которое обязывает ФГУПы выставлять все предлагаемые к аренде помещения на аукцион. В случае если подана только одна заявка, аукцион признается несостоявшимся, и договор подписывается с подавшим единственную заявку потенциальным арендатором по минимальной (стартовой) арендной ставке. В случае, если на одно помещение претендует несколько участников, проводится аукцион, во время которого в ходе торгов ставки могут существенно увеличиваться.

Для того чтобы стать участником аукциона по аренде недвижимости, необходимо заполнить заявку, где будут указаны ваши данные, а также приложить учредительные документы и документ об оплате задатка. До начала аукциона клиент вправе отказаться от участия и отозвать поданную заявку.

Если вы стали победителем аукциона, то вам необходимо заключить договор аренды в течение 20 дней с момента проведения аукциона. В таком случае, задаток победителю аукциона будет возвращен или принят в счет исполнения обязательств по этому договору.

Но если договор по тем или иным причинам не будет подписан победителем, в указанные сроки, то задаток ему не возвращается.

При возникновении вопросов о правилах проведения аукциона, вы можете обратиться к нашим консультантам по телефону или по электронной почте, указанной на сайте.

Представители малого и среднего бизнеса могут получить помещение для офисной работы или производственной деятельности, если они оформят договор аренды с муниципальными властями или субъектом Российской Федерации.

Важные особенности договора аренды с государственными и муниципальными органами

В обязательном порядке для аренды муниципального имущества следует пройти специальную процедуру. Более того, предполагается необходимость помнить об определенных ограничениях. В большинстве случаев торги должны быть проведены, но в некоторых случаях обстоятельств для проведения торгов не предполагается.

Как проводятся торги на оформление договоров

Торги (реальные и электронные) должны проводиться в виде аукциона, конкурса или в другой форме, которая изначально определяется законодательством (пункт 4 статья 447 ГК РФ).

При этом главное различие форм предполагается, что на аукционе участники состязаются только в цене. На конкурсе состязание должно проводиться на основе нескольких условий, соответствие которым определяется конкурсной комиссией. Законодательство всегда определяет правила проведения торгов, после которых появляется возможность для заключения договора об аренде муниципального имущества:

1. На самом начальном этапе происходит извещение о проведении конкурса или аукциона.
2. Разрабатывается вся документация, которая в дальнейшем будет определять особенности проведения мероприятия.
3. Предполагается подача и рассмотрение заявок.
4. Затем проводится основной этап в форме торгов.
5. На основе результатов процедуры оформляется соглашение с выбранным лицом.

Нужно отметить, что извещение должно содержать в себе обязательную информацию, которая определяется пунктом 3 статьи 448 ГК РФ. Итак, какие сведения должны быть определены в извещении для каждого участника запланированного мероприятия:

1. Время, место, форма торгов.
2. Предмет запланированного мероприятия.
3. Обременения относительно реализуемой недвижимости.
4. Порядок проведения мероприятия.
5. Начальная стоимость муниципального имущества.

Кто может участвовать в торгах

Важно! Пункт 2 статьи 448 ГК РФ определяет полный перечень участников, каждый из которых должен соответствовать определенным требованиям. Участником может быть юридическое лицо, вне зависимости от того, какой организационно-правовой формой собственности определяет. Кроме того, в мероприятии может участвовать физическое лицо или индивидуальный предприниматель, если обладает интересом к оформлению договора аренды.

Правила проведения мероприятий в обязательном порядке определяют требования ко всем участникам торгов, условия допуска к участию в конкурсах, аукционах, документы, которые должны быть представлены для того, чтобы стать участником процедуры отбора. Заявитель должен не только подать документы, для которых используется определенный образец заполнения, но и гарантировать достоверность предоставляемой информации. Если сведения предоставляются недостоверные, заявитель должен быть отстранен от конкурса или аукциона, вне зависимости от этапа мероприятия.

Особенности проведения мероприятий и законодательное оформление

Организатор торгов может устанавливать только те требования к участникам, которые изначально предусмотрены законодательством РФ. При этом все законодательные требования должны быть соблюдены в обязательном порядке.

После завершения конкурса аукциона предполагается подписание договора между победителем и организатором, причем изначально подписывается протокол о результатах, образец которого также определен законодательством (пункт 6 статья 448 ГК РФ). Протокол, для которого используется определенный образец, обладает юридической силой договора. На законодательном уровне предполагаются последствия от уклонения подписания протокола или нарушения условий, которые изначально определяет соглашение, причем, в противном случае встает вопрос о расторжении взаимодействия.

Нюансы оформления

Договор, который заключается на основе торгов, предполагает заключение только путем проведения мероприятий, обладает первоначальными условиями, поддающимся корректировке. При этом изменения не должны оказать влияние на существенные условия, в том числе на цену объекта.

Внимание! С 12 июня 2012 года организатор аукциона должен заключить договор с лицом, которое подало единственную заявку на участие в мероприятии. При этом соглашение будет оформлено, только если все условия соблюдены, и лицо может быть достойным претендентом для аренды муниципального имущества.

Предоставление объектов без торгов

Законодательство РФ предполагает возможность аренды муниципального имущества без проведения торгов. При этом сотрудничество возможно только с определенными лицами. Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет подниматься, только если будут соблюдаться условия взаимодействия:

1. Товарищество собственников жилья.
2. Лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе либо конкурсе. При этом лицо должно быть признано единственным участником, если оно изначально соответствует правилам.
3. Образовательные учреждения, вне зависимости от организационно-правовых форм. Таким образом, присутствует возможность взаимодействия с государственными и муниципальными учреждениями.
4. Медицинские организации, которые представляют частную систему здравоохранения.

Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет рассматриваться, только если все условия относительно использования муниципального имущества, предоставленного для аренды без торгов, будут соблюдаться.

В каких остальных случаях предполагается предоставление недвижимости в аренду без проведения торгов:

1. Передача для аренды не превышает 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.
2. Соглашение предполагает аренду только части муниципального имущества. При этом площадь не должна превышать десяти процентов от общего показателя, а также двадцати квадратных метров.

Важно отметить, что образец, который используется для оформления договора, должен включать в себя не только сведения о двух сторонах, но и срок аренды, техническое описание арендуемого объекта. Более того, соглашение должно включать в себя обстоятельства, способные привести к возникновению вопроса о расторжении отношений.

Особенности арендных отношений

Нужно отметить, что цель проведения торгов для того, чтобы состоялись отношения, в большинстве случаев оказывается оправданной. Например, отсутствует возможность для того, чтобы отказаться от торгов для определенных объектов. Аукционы и конкурсы являются обязательными, если соглашение между сторонами предполагает не только то, что будет использован стандартный образец, но и возможность оперирования важными законодательными аспектами:

1. Земельный кодекс РФ.
2. Лесной кодекс РФ.
3. Водный кодекс РФ.
4. Законодательство о недрах и концессионных соглашениях.

Вопрос о расторжении договора оказывается важным, если отмечаются серьезные нарушения законодательства. Более того, при расторжении может быть применен оперативный режим. Все аспекты, которое включает в себя соглашение, законодательные нормы, должны быть использованы в обязательном порядке.

Право на продление арендных отношений

Если вопрос о расторжении отсутствовал, присутствует возможность заняться проведением процедуры по продолжению арендных отношений. В этом случае арендатор может заключить договор, образец которого является стандартным с личными дополнениями.

При заключении нового договора нужно не только использовать классический образец, но и знать о том, что в обязательном порядке требуется указание размера арендной платы и минимального срока. Для того чтобы продлить арендные отношения, необязательно заключать новый договор, ведь можно использовать прежний образец и возобновить юридическую силу документа.

Post Views: 381

Договор аренды заключается на определенный сторонами срок. По его окончании арендатор обязан возвратить имущество арендодателю (ст. 622 Гражданского кодекса РФ). Но если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды и арендодатель против этого не возражает, договор считается продленным на согласованных в нем условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). В то же время многие объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам только на основании торгов. Например, такой порядок установлен для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Высший судебный орган также признал конкурсный порядок единственным законным способом продлить договор аренды на новый срок. ВАС РФ указал, что договор аренды муниципального земельного участка, заключенный на новый срок без торгов, ничтожен (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) как и соглашение о продлении такого договора. На основании постановления ВАС сформировалась судебная практика. Суды признавали договоры аренды муниципального имущества, продленные без торгов, ничтожными, а дополнительные соглашения о продлении таких договоров недействительными. Примеры – постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2015 г. № Ф05-11373/2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. по делу № А65-18635/2012.

Антимонопольные органы с судьями соглашаются. Заключение договоров аренды муниципального имущества допускается на торгах (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Нарушение этого правила ФАС рассматривает как ограничение конкуренции. Таким ограничением она считает в том числе продление договора аренды муниципального имущества на неопределенный срок. Орган местного самоуправления либо главу местной администрации могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 14.49 КоАП РФ, выдать предписания об устранении нарушений требований закона (решение Владимирского областного суда от 2 сентября 2014 г. № 11-291/2014).

Когда мунипалитет может продлить договор аренды

Чтобы понять, можно ли продлить договорные отношения с арендатором без торгов и избежать негативных последствий, обратите внимание на дату заключения основного договора аренды. ВАС РФ в постановлении № 73 указал, что продление договоров аренды на неопределенный срок без проведения торгов допустимо, если основной договор стороны заключили до вступления в силу норм об обязательном заключении договоров в отношении публичного имущества на торгах Закона № 135-ФЗ. Эти нормы были установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. Она введена Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ, который вступил в силу с 2 июля 2008 года.

Позицию ВАС РФ поддерживают и суды общей юрисдикции.

Пример 1. Антимонопольная служба привлекла орган местного самоуправления к административной ответственности. Орган местного самоуправления продлил договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) на неопределенный срок без торгов. По мнению ФАС, тем самым местные власти предоставили арендатору незаконную преференцию. Это противоречит статье 15 Закона № 135-ФЗ.

Муниципалитет не согласился с вынесенным постановлением о привлечении к административной ответственности и обратился в суд. Суды установили, что договор аренды был заключен до 2 июля 2008 года. Поэтому положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы. Суд удовлетворил требования муниципалитета и признал незаконным постановление ФАС.

Порядок заключения договоров аренды муниципального имущества и признание его ничтожным

Договор аренды может быть признан ничтожным и расторгнут, если он заключен после вступления в силу положений Закона № 135-ФЗ об обязательном заключении таких договоров на торгах. Это правило действует, даже если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока его действия и ни одна из сторон не заявила о желании прекратить договорные отношения.

Полезно знать

Чтобы заявить о намерении прекратить договорные отношения и потребовать возврата имущества, направьте арендатору письменное уведомление

Пример 2. Муниципалитет потребовал, чтобы компания вернула ранее переданное в аренду имущество по акту приема-передачи. Арендатор отказался. Аргумент: срок действия ранее заключенного договора аренды истек и ни одна из сторон не заявила о намерении прекратить договорные отношения. В связи с этим договор должен быть продлен на неопределенный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали органу местной власти в иске. Но кассация судебные акты отменила и поддержала требования муниципалитета. Договор в установленном порядке не продлевался и прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 августа 2016 г. № Ф09-7143/16 по делу № А71-6860/2015).

Договор аренды и безвозмездного пользования муниципального имущества может быть продлен на неопределенный срок

Если стороны заключили договор безвозмездного пользования (ссуды), то на ссудополучателя возлагается обязанность содержать полученное имущество (ст. 695 Гражданского кодекса РФ). В отношении договора ссуды муниципального имущества допускается его продление на неопределенный срок. Судебная практика это подтверждает.

Пример 3. Орган местного самоуправления до вступления в силу Закона № 135-ФЗ заключил договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Когда срок действия договора истек, муниципалитет продлил его без проведения конкурса. Это произошло после 2 июля 2008 года. Но орган местного самоуправления руководствовался пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

ФАС усмотрела в действиях муниципалитета нарушение федерального законодательства о защите конкуренции и обратилась в суд. Она потребовала признать дополнительное соглашение недействительной сделкой и возвратить имущество в казну муниципального образования. Часть требований суд удовлетворил. Он признал дополнительное соглашение недействительной сделкой. Судьи указали, что положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ нельзя истолковать как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Это выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, и не отвечало бы целям Закона № 135-ФЗ. Но в требовании о возврате муниципального имущества в казну муниципального образования судьи отказали. Ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом, и требования о его возврате заявлены не были. Поэтому основной договор ссуды считается пролонгированным на неопределенный срок. Президиум ВАС РФ поддержал нижестоящие суды (постановление от 28 декабря 2010 г. № 9143/10).

Выводы

1. Не подписывайте дополнительные соглашения о продлении срока действия договора, который вы заключили до 2 июля 2008 года. Контролеры признают это нарушением федерального законодательства о защите конкуренции. Регистрирующий орган может отказать в регистрации дополнительных соглашений (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. № 13АП-1619/2015).
2. Если необходимо сохранить отношения с действующим арендатором или ссудополучателем, а основной договор был заключен до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, тактика умолчания сработает. Не нужно совершать никаких действий, чтобы продлить срок договора. Он будет считаться продленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, исходя из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
3. Если договор был заключен после 2 июля 2008 года, пролонгировать его на определенный или на неопределенный срок в обход конкурентных процедур нельзя. Орган местного самоуправления, должностное лицо местного самоуправления, допустившие такое нарушение, могут быть привлечены к административной ответственности.

В системе сделок с муниципальным недвижимым имуществом договоры аренды занимают особое место. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является увеличение арендной платой прибыли собственника, а как следствие - пополнение местного бюджета. Это объясняется тем, что муниципальная недвижимость является экономической основой муниципального образования, следовательно, распоряжение ей должно быть направлено на получение дополнительных денежных средств в местный бюджет.

Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду посредством проведения торгов. В предыдущей главе договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества в основном рассматривался через Федеральное законодательство, однако, распоряжение муниципальной собственностью относится к компетенции органов местного самоуправления, поэтому практически во всех муниципальных образованиях приняты свои законодательные акты, регулирующие сделки с муниципальным имуществом.

Так, например, в городе Перми существует Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), регулирующее порядок и способы совершения сделок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Способами определения арендатора, при котором он приобретает право на заключение договора аренды являются - аукцион (проводится, если от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением) и конкурс (который проводится, когда использование муниципального недвижимого имущества предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставленной на конкурс муниципальной недвижимости). По итогам аукциона, после внесения победителем стоимости, определенной на аукционе, а также по итогам конкурса заключается договор аренды муниципального недвижимого имущества.

Проанализировав вышеизложенное, можно дать следующее определение договору аренды муниципального недвижимого имущества, под которым понимают соглашение между собственником муниципальной недвижимости (арендодателем) и арендатором, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору муниципальное недвижимое имущество во временное владение и пользование либо во временное пользование за плату, определенную путем проведения торгов.

Договор аренды муниципальной недвижимости является консенсуальным, срочным, возмездным.

Сторонами договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, являются арендодатель и арендатор, часто в договорах аренды муниципального недвижимого имущества на стороне арендодателя выступает и "балансодержатель" - хозяйствующий субъект арендодателя. Это объясняется тем, что в качестве арендодателя выступает собственник муниципального недвижимого имущества, в частности его уполномоченный представитель - департамент имущественных отношений (как, например, в городе Пермь), комитет имущественных отношений (как пример может быть приведен город Краснокамск). Часто муниципальная недвижимость, сдаваемая в аренду, находится на балансе у муниципальных предприятий или муниципальных учреждений, которые, согласно действующему законодательству, не вправе самостоятельно распоряжаться муниципальным недвижимым имуществом, поэтому они и включаются в договор аренды как сторона арендодателя.

Арендаторами по общему правилу могут быть любые заинтересованные в получении во временное владение и пользование либо во временное пользование физические и юридические лица, которые участвовали в торгах и выиграли их.

Предметом договора может выступать любое муниципальное недвижимое имущество, которое неэффективно используется самим собственником. Однако в практике чаще встречаются лишь договоры аренды муниципальных зданий, помещений и их частей, а так же муниципальных земельных участков. Законодательством Российской Федерации установлены особенности сдачи в аренду муниципальных земельных участков, которые вытекают из их целевого назначения и рационального использования.

Предмет является одним из существенных условий договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, поэтому он должен быть четко определен. Для этого в договоре указывают: наименование муниципального недвижимого имущества, характеристику его качества, место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект муниципальной недвижимости и его состояние. При отсутствии требуемых законодательством данных о предмете договора аренды, он считается не заключенным.

Форма договора аренды муниципального недвижимого имущества всегда простая письменная, так как одной из сторон договора выступает департамент имущества, комитет либо фонд управления имуществом, которые в свою очередь являются юридическими лицами. Пункт 4 Положения "Об аренде муниципального имущества", утвержденного решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61, более конкретно дает определение форме договора, устанавливая, что договор аренды муниципального недвижимого имущества заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами и исполненного в трех экземплярах.

Нормы статьи 609 Гражданского кодекса РФ устанавливают государственную регистрацию договора, если иное не предусмотрено законом. Согласно вышеназванному Положению Пермской Городской Думы, договор аренды муниципального объекта, здания, сооружения, заключающийся на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Законодатель устанавливает особые правила о форме договора и его государственной регистрации для некоторых видов договоров аренды муниципального недвижимого имущества.

По общему правилу, цена аренды муниципальной недвижимости и срок не относятся к существенным условиям исследуемого договора. Если сумма арендной платы не определена в договоре, то применяется обычная арендная плата, берущаяся за аналогичное муниципальное недвижимое имущество (п. 3 ст. 424 и п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если не определен срок, на который недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, передается в аренду, то считается, что договор заключен на неопределенный срок, хотя такое в практике встречается редко, срок аренды муниципальной недвижимости чаще указывается.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды, так, например, Закон № 178-ФЗ, устанавливает, что при продаже муниципального здания, земельный участок, на котором расположена недвижимость, может быть передан в аренду на срок не более 49 лет. Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не указана, то он действует до истечения предельного срока, а при заключении договора аренды муниципальной недвижимости на срок превышающий максимально возможный, он (договор) считается заключенным на установленный законом срок.

Основной обязанностью арендодателя является предоставление муниципального недвижимого имущества арендатору, выигравшему торги, иногда эта обязанность переводится на балансодержателя муниципального имущества. Арендодатель обязан не просто предоставить муниципальную недвижимость, а в соответствующем состоянии и по назначению, предусмотренному в договоре аренды муниципальной недвижимости, а также без недостатков препятствующих использованию его по назначению.

Имущество сдается в аренду со всеми принадлежностями и документацией, если другое не установлено договором. Муниципальное имущество должно быть передано в аренду в установленный договором срок, или в разумный срок - если он не установлен.

Обязанность арендодателя (балансодержателя) обеспечить надлежащее состояние муниципального имущества не прекращается и после передачи недвижимости в аренду. Под предоставлением в надлежащем состоянии понимают передачу муниципального недвижимого имущества свободным от любых свойств, которые ухудшают качество имущества или отличаются от того состояния муниципальной недвижимости, которое требуется по заключенному договору аренды.

Арендодатель обязан отвечать за любые недостатки переданного в аренду муниципального имущества, исключения составляют случаи прямо указанные в законодательстве. Так же при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемую в аренду муниципальную недвижимость.

Гражданское законодательство к обязанностям арендодателя относит работы, связанные с капитальным ремонтом, если другое не предусмотрено договором аренды. В практике встречаются договоры аренды муниципальной недвижимости, в которых обязанность проведения капитального ремонта возложена не арендатора. Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей (конструктивных элементов), без которых муниципальное недвижимое имущество нельзя использовать по назначению, срок (периодичность) проведения ремонта оговаривается в договоре или проводится по мере необходимости.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если они совершены с его согласия.

Подводя итог по обязанностям арендодателя, следует отметить, что обязанности по предоставлению муниципального недвижимого имущества в надлежащем состоянии и предупреждение арендатора о правах третьих лиц являются императивными, а остальные - диспозититвны.

Обязанности арендатора.

Арендатор обязан использовать арендованное муниципальное имущество только в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением недвижимого имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Пользоваться недвижимостью арендатор обязан сам, иначе у арендодателя появится право требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременная плата за пользование муниципальным недвижимым имуществом, размер, порядок, условия и сроки внесения, которых определяются договором.

По истечению срока договора арендатор обязан вернуть собственнику муниципальное недвижимое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, также вместе с имуществом должны быть возвращены все принадлежности и документы.

Во время использования муниципальной недвижимости арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Арендатор не вправе без согласия собственника недвижимости сдавать ее в субаренду.

Обязанности арендатора по использованию муниципального недвижимого имущества в соответствии с его назначением и условиями договора, своевременная оплата имущества и возврат его в надлежащем состоянии носят императивный характер.

Таким образом, обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что договор аренды муниципального недвижимого имущества является возмездным, срочным, консенсуальным. Сторонами в договоре выступают арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) и арендатор (любое физическое или юридическое лицо, выигравшее торги). Муниципальная недвижимость является предметом договора, а предмет - существенным условием.

В законодательстве намечается переход от договоров аренды к договорам концессии. Однако разработка концессионного законодательства в нашей стране неоправданно затянулась. Основное отличие передачи имущества по договору концессии от аренды состоит в том, что концессионеру передается право осуществления деятельности или предоставления услуг, отнесенных Конституцией РФ, федеральными законами к функциям местного самоуправления. А уже для обеспечения этой деятельности концессионеру передается в пользование муниципальное имущество. В истории нашей страны концессия - явление далеко не новое, однако, в настоящее время в России практика закрепления договоров концессии не применяется, что связано с отсутствием необходимой правовой основы, хотя законопроект о концессионном соглашении (договоре) в данный момент и находится в стадии разработки.

Гражданское законодательство выделяет некоторые виды договоров аренды недвижимости из общей массы договоров, которые регулируются с учетом особенностей, предусмотренных в специальных параграфах главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Так, параграф 4 регулирует договоры аренды зданий и сооружений, аналогичные требования предъявляются и к договорам аренды муниципальных зданий и сооружений. Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), также базируется при регулировании договоров аренды муниципальных зданий, сооружений на нормах вышеуказанного параграфа Гражданского законодательства.

По договору аренды муниципальных зданий, сооружений арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору, выигравшему торги, муниципальное здание, сооружение. Этот вид договора аренды муниципальной недвижимости выделен законодателем отдельно из-за особенностей его предмета.

Предметом рассматриваемого договора являются муниципальные здания или сооружения, а также их части. Особенность вытекает из присущих им качеств недвижимости и назначения объекта. Так муниципальные здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат для технических целей, люди в них находятся временно.

Положение Пермской городской Думы дает следующее определение предмета договора аренды: здания - это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения здания его внутреннее пространство делится на помещения. Помещение - это огражденное со всех сторон пространство внутри здания. Инженерные сооружения (далее - Сооружения) - это объекты недвижимого имущества, представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесения значительного ущерба.

Состав сторон аналогичен составу в обычном договоре аренды муниципального недвижимого имущества - арендатор и арендодатель.

Форма договора является простой письменной, обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы влечет недействительность договора аренды муниципального здания (сооружения).

Существенным отличием из общего правила обязательной регистрации договоров аренды муниципальной недвижимости, является то, что договор аренды муниципальных зданий (сооружений), заключенный сроком менее одного года, не требует государственной регистрации в регистрационной палате.

Особенностью исследуемого вида договора аренды является совокупность его существенных условий, к которым помимо предмета добавилась еще и цена (арендная плата). Определение начальной цены и цены арендной платы за муниципальные здания (сооружения) в городе Перми регулируется Методикой определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думой № 61. Согласно этому решению, арендная плата за переданное в аренду имущество устанавливается в денежной форме, включает плату за долю земельного участка, расчетно приходящуюся на арендуемый Объект, Сооружение, не включает налог на добавленную стоимость.

В сфере управления муниципальной недвижимостью арендная плата определяется на основании нормативно-методического расчета. Однако с 2003 года на федеральном уровне начат переход на определение ставок арендной платы на основе независимой оценки. Так, переход на рыночные ставки арендной платы применяется в Москве с 01.10.2002 года, и дал положительный результат, скорее всего муниципалитеты так же в скором времени начнут высчитывать арендную плату за муниципальное недвижимое имущество на основе рыночной оценки.

Содержание договора аренды муниципальных зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычных договоров аренды муниципальной недвижимости) не подвергся серьезным изменениям, сохранился основной набор обязанностей сторон, конкретизировались лишь некоторые способы их исполнения. Так при передаче муниципального здания (сооружения) в аренду арендатору передается и право на земельный участок, занимаемый этим зданием. Согласно Положению "Об аренде муниципального имущества", в соответствии с заключенным договором аренды Департамент передает муниципальное имущество арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование по передаточному акту, возврат арендованного имущества собственнику оформляется так же.

Обобщая вышесказанное по договору аренды муниципальных зданий и сооружений, следует отметить, что данный вид договоров имеет особенности, которые заключаются в предмете договора, составе существенных условий, а так же в способах исполнения сторонами обязанностей.

При исследовании договоров аренды муниципального недвижимого имущества, следует особое внимание уделить и такому виду договора как аренда муниципального жилого фонда.

Под арендой муниципального жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическим лицам жилых помещений из муниципального жилого фонда, без ограничения размеров, временное владение и пользование или во временное пользование на основании договора аренды для проживания граждан.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в муниципальной жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату.

Особенность данного вида договора аренды муниципальной недвижимости заключается в составе сторон, на стороне арендодателя выступают собственники муниципального жилья через уполномоченные органы, которыми являются службы заказчика. Круг арендаторов существенно сужен, так как к ним относятся лишь юридические лица, зарегистрированные в соответствующем муниципальном образовании или имеющие на его территории свои филиалы либо представительства, или специально созданные для решения жилищных проблем ее участников организации в форме некоммерческих структур.

Предметом рассматриваемого договора является муниципальный жилой фонд, к которому относят квартиры, дома, жилые помещения в фактически сданных домах - новостройках, строительство которых проводилось с привлечением средств местного бюджета, а так же в домах после капитального ремонта и реконструкции.

Гражданским законодательством для договора аренды муниципального жилого фонда по общему правилу предусмотрена простая письменная форма, государственная регистрация.

Содержание договора. Основная обязанность арендодателя передать муниципальное жилое помещение в надлежащем состоянии пригодном для проживания граждан, согласно условиям договора. Процесс передачи муниципального жилья регулируется гражданским и жилищным законодательством. Основными обязанностями арендатора является принятие жилья, своевременное внесение арендной платы, использование жилого помещения в соответствии с целевым назначением - проживанием граждан.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и гражданин подлежит выселению.

Исследование договора аренды муниципального жилого фонда показало, что договоры являются возмездными, срочными, консенсуальными. Сторонами являются собственник муниципальной недвижимости или его уполномоченный представитель и юридическое лицо, зарегистрированное в данном муниципальном образовании. Предметом выступают муниципальные жилые помещения, отвечающие требованиям законодательства. Форма и содержание договора аренды муниципального жилого фонда существенно не отличается от формы и содержания обычного договора аренды муниципальной недвижимости.

1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;

2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;

3) государственным и муниципальным учреждениям;

(см. текст в предыдущей редакции)

4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";

(см. текст в предыдущей редакции)

5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;

(см. текст в предыдущей редакции)

7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;

(см. текст в предыдущей редакции)

8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, лицу, которому присвоен статус единой теплоснабжающей организации в ценовых зонах теплоснабжения в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении";

(см. текст в предыдущей редакции)

10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта, либо лицу, с которым государственным или муниципальным автономным учреждением заключен договор по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", если предоставление указанных прав было предусмотрено документацией о закупке для целей исполнения этого договора. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта либо договора;

(см. текст в предыдущей редакции)

11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);

12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия , при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;

(см. текст в предыдущей редакции)

13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;

14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части;

2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;

3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.

3.2. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:

1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

5.1. В соответствии с частью 6 настоящей статьи извещение о проведении конкурса размещается не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе, извещение о проведении аукциона размещается не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.