Независимая оценка права аренды земельного участка или нежилого помещения пользуется большим спросом среди владельцев бизнеса и государственных структур, для осуществления управленческих задач и определения размера арендной платы В Российской Федерации право аренды недвижимости регулируется Гражданским Кодексом. В частности в статье 607, указано, что собственник имеет право сдать в аренду имущество, заключив договор с арендатором.

Стоимость услуг

• Скидки постоянным клиентам и при крупных заказах.
• Предлагаем для физических и юридических лиц.
• Бесплатная доставка отчетов при заказе от 20 000 рублей.

Присылайте запрос коммерческого предложения на , обращайтесь по телефону или .

Цели оценки

Оценка аренды земли или нежилого помещения необходима владельцам имущества, если они планируют сдать его в аренду и получать прибыль. Также арендодатель может оформить договор с последующим выкупом земли или помещения и тогда необходимо произвести оценку рыночной стоимости прав аренды. Кроме вышеописанных случаев, оценка необходима:

• при сделках купли-продажи, где объектом сделки выступает строение или предприятие, находящегося на участке с наличием права аренды;
• при запросе кредитов в банке, когда имущество выступает залогом возврата кредита;
• для налоговых органов
• планировании инвестиционных операций.

Методы оценки

При проведении экспертизы права аренды земли или нежилого помещения используют различные методы оценки исходя из целей и условий арендодателя и арендатора:

• Метод остатка применяется, если арендодатель/арендатор планируют улучшать объект, вводя новшества и затрачивая дополнительные средства, что впоследствии повлечет получение дополнительной прибыли от арендуемых площадей.
• Метод капитализации применяется при планировании хозяйственной и коммерческой деятельности на земельном участке или в нежилом помещении, основан на подсчете получения прибыли при использовании объекта оценки. Метод капитализации схож с методом остатка, но не подразумевает дополнительных вложений в инновации недвижимости.
• Метод выделения применяется при наличии построек на арендуемых площадях — исследуется аналогичное имущество, производится сравнение стоимости построек и определяются различия объектов недвижимого имущества, проводится сравнительный анализ других аспектов арендуемых помещений или земли.
• Метод распределения схож с методом выделения, но при нем не производится оценка стоимости построек и сравнительный анализ с другими аналогичными объектами недвижимости.
• Метод сравнения продаж используется в случае развитого рынка конкурентоспособных предложений по аренде в месте расположения объекта оценки. Метод основан на сравнении стоимости аренды аналогичных видов недвижимого имущества.
• Метод предполагаемого использования основан на расчете доходов от определенного вида деятельности с использованием арендуемой недвижимости. Разница в оценке состоит, например, если на земельном участке расположены постройки, которые можно сдать в коммерческую аренду, или же площади можно использовать только в сельскохозяйственных целях.

Необходимые документы

Для проведения качественной и быстрой оценки права аренды земельного участка или нежилого помещения в Москве специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» нуждаются в предоставлении следующего пакета документов (копий) от заказчика:

• паспорт объекта или геодезический план земельного участка;
• свидетельство о назначении нежилого помещения или категории земельного участка, которое выдается при оформлении прав аренды/собственности;
• приложение к свидетельству о назначении нежилого помещения или категории земельного надела, в котором обозначены виды разрешенной деятельности с использованием объекта оценки;
• справка или свидетельство о наличии ограничений на земельном участке или в нежилом помещении, например, наличие телекоммуникационных и газовых линий на арендуемых площадях. Документ можно запросить в соответствующем государственном органе;
• выписки, подтверждающие арендную ставку или оплаченный земельный налог;
• при наличии — договор аренды недвижимости.

Обратитесь в ООО «Гильдия независимых консультантов» сайт при возникающих вопросах о необходимой документации, и мы проконсультируем вас в индивидуальном порядке и подскажем, где получить недостающие документы.

Особенности оценки права аренды

Оценка права аренды земельного участка или нежилого помещения проводится не только в бизнес-отношениях, но может понадобиться и при наследовании имущества.

Нотариус, который занимается вопросом оформления наследства, должен опираться на установленную стоимость земельного участка или нежилого помещения при оформлении госпошлины. Согласно законодательству размер госпошлины определяется на основе очереди и государственной кадастровой стоимости недвижимости.

Также процедура имеет особенности в сфере сельского хозяйства. Чтобы предоставить землю в аренду для сельскохозяйственных работ, необходимо установить первоначальную цену — государственную кадастровую стоимость, а далее учитывать следующие факторы:

• рыночную стоимость надела земли;
• предыдущие результаты торгов на данный земельный участок;
• затраты на оценку;
• размер земельного налога;
• анализ валовой продукции в рублях с полученной прибыли и другое.

Высококвалифицированные оценщики ООО «Гильдия независимых консультантов» проведут комплексную оценку права аренды, учитывая вышеперечисленные пункты, и предоставят заключение, соответствующее требованиям законодательства и гражданско-правовых отношений.

Отчет об оценке

Специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» по итогам проведения оценки подготовят отчет, который имеет юридическую силу в арбитражном суде и других государственных инстанциях.

Стандартный отчет включает в себя следующие разделы:

• фиксированные данные оцениваемого имущества;
• цель проведения оценки;
• указание величины оценки — кадастровая или рыночная стоимость;
• перечисление используемых методов оценки;
• стоимость изученных объектов на основе проверки;
• проверенные оценщиками данные объектов оценки;
• правомочия арендатора и сроки аренды (на основании данных государственных служб и самого владельца);
• подсчитанный размер арендной платы;
• общая ситуация с рынком недвижимости в данной местности;
• перечисление оснований для получения права аренды и другое.

Клиент может сформировать дополнительные требования к отчету, а также проследить за всеми этапами проверки на основании изложенных в отчете данных.

Преимущества ООО “Гильдия независимых консультантов”

• Высококвалифицированные оценщики и юристы, члены саморегулируемых организаций, прошедшие требуемую законодательством аттестацию.
• Мы проведем оценку и установим все виды стоимости недвижимого имущества — кадастровую, рыночную, инвестиционную, ликвидационную и другие.
• Мы обеспечим индивидуальный подход к решению запросов каждого клиента и проведем бесплатные консультации в процессе оценки недвижимости.
• Цены на услуги оценки приятно удивят клиентов, ведь мы предлагаем цены на нижней границе среднерыночных.
• Специалисты компании проводят более 200 оценок рыночной стоимости объектов ежегодно.

Электронная почта , телефон или .

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из .

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

• ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
• Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
• Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
• Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
• Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

• Сроки аренды;
• Правомочия арендатора;
• Размер арендной платы;
• Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Оценка аренды сегодня является важной составляющей хозяйственной деятельности всего российского бизнеса. В соответствии со статьей 607 ГК РФ собственник или любой правообладатель имеет право сдать свое имущество в аренду другим физическим или юридическим лицам. Арендуемым объектом могут быть любые вещи и предметы, относящиеся к категории "непотребляемых", а именно недвижимость, земельные участки, квартиры, предприятия и иные имущественные комплексы, объекты транспортной сферы, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Во время заключения договора об аренде арендатор, совместно с правом использования объекта по своему усмотрению, также может получить права полного пользования и распоряжения имуществом - это зависит от условий договора. Таким образом, право аренды, как и другие права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой законной форме гражданского оборота, например, проданы. Но для того, чтобы выгодно его продать необходимо знать рыночную цену права, а такую возможность, как раз и дает оценка прав аренды .

Каковы особенности оценки прав аренды и оценки арендной платы? Они заключаются во всестороннем анализе специалистами выгод и преимуществ, которые дает договор арендатору. Ведь, по сути, сама покупка права, оценка стоимости аренды - это не малые деньги, и, в том случае, если совокупность выгодоприобретений по данному документу не дает никаких выгод, в сравнении с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем, возникает законный вопрос - зачем нужны дополнительные расходы?

При проведении оценки прав аренды учитываются следующие факторы:

• условия арендной платы (сроки, суммы и порядок платежей)
• характеристики самого объекта аренды (площадь, этажность, строительные материалы и элементы отделки, местоположение, удобство подъезда, наличие коммуникаций)
• инфраструктура местности в котором находится арендуемый объект;
• срок действия договора об аренде и условия пролонгации;
• любые дополнительные права, как то право выкупа, право продажи и т.д.

Преимущества, увеличивающие стоимость права аренды, которые учитываются при оценке

• Преимущество в величине арендной ставки
• Право выкупа арендуемого объекта
• Право зачета затрат арендатора

Таким образом, оценка аренды в оценочной компании дает вам возможность получить реальную экономию своих средств, если вы выступаете в роли приобретателя права аренды земельного участка, квартиры, иной недвижимости, или, наоборот, повысить вашу прибыль от реализации прав аренды, если вы арендодатель.

Оценка аренды земельных участков

Стоимость аренды земельного участка учитываем много факторов и находится в прямой зависимости от: содержания договора аренды и срока его действия, прав арендополучателя, предоставленных ему этим договором, разрешений использования земельного участка для конкретных целей, ожидаемой величины дохода за период времени, связанный с наиболее теоретически выгодным его использованием. Также на стоимость права аренды могут оказывать влияние место, где расположен участок, наличие коммуникаций, разрешенное и реальное использование земли, удобство подъезда.

Обычно, оценка аренды земельного участка проводится исходя из анализа цен заключенных сделок или цен предложений (оферт) на продажу прав пользования земельными участками, которые идентичны ему по своим характеристикам (сравнительный метод оценки).

Оценка прав аренды земли может проводится при:

• купле-продаже права аренды;
• внесении права в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
• кредитовании под залог;
• покупке, продаже, слиянии, поглощении предприятия, владеющего правами аренды земельных участков;
• разработке и принятии управленческих и инвестиционных решений связанных с долгосрочным планированием;
• инвестировании средств;
• прочих ситуациях, которые так или иначе пересекаются с реализацией прав управления землей, находящейся в собственности.

Дополнительную информацию об оценке арендной платы земельных участков вы можете получить на страницах

Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

На основании анализа в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ условий договора от 27.08.2009, оценки соглашения акционеров-учредителей от 31.12.2008, протокола N 1 общего собрания учредителей ЗАО "НМТ" от 27.08.2009, судами установлено, что в качестве вклада истца в уставный капитал ЗАО "НМТ" наряду с передачей арендных прав на земельные участки предполагалось внесение им арендных платежей в размере платы за пользование этим имуществом сроком 15 лет, учитываемой при оценке рыночной стоимости передаваемого ответчику права аренды земельных участков.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"...В обеспечение исполнения обязательств заемщика - ОАО "Бизнес Холдинг", между ответчиками по настоящему делу был заключен договор залога от 26.06.2007 N 71/0607-з (т. 1, л.д. 48 - 52), по условиям которого ОАО "Васильевский торг" передало ОАО "АКБ "Спурт" в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения, находящиеся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, оцененное сторонами в сумме 27 810 600 руб., а также право аренды земельного участка общей площадью 3 465 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер 16:49:010623:0055, находящееся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, право аренды земельного участка оценено сторонами в 1 000 руб.

Нормативные акты : Оценка права аренды земельного участка

Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
"Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 21.12.2018)
"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.