Право аренды — термин, получивший распространение в России относительно недавно. Сам термин устоявшийся, речь идет именно о его известности и появлении в достаточно широких кругах представителей малого и среднего бизнеса. Но, для многих, он до сих пор остается непонятным — что такое право аренды, почему оно имеет ценность, для чего нужна оценка права аренды ? На эти и многие другие вопросы вам дадут развернутые ответы специалисты компании «Аудит ПРО», которые длительное время оказывают юридические и оценочные услуги предпринимателям и организациям.

Что такое «право аренды»?

Прежде всего, дадим определение термину «право аренды». Так на языке юриспруденции называется право на аренду участка или объекта, либо другого материального актива. Как правило, относительно данного термина, речь идет о земельных участках, так как получить земельный участок в собственность юридическому лицу в Российской Федерации достаточно сложно. Оптимальным выходом является его долгосрочная аренда, то есть заключение договора на право возмездного либо безвозмездного пользования участком в течение длительного срока.

Так же долгосрочная аренда является порой, чуть ли не единственным способом получения земельного участка в собственность по приемлемой цене. Земельный кодекс гласит, что владелец недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, получает приоритетное право на его приобретение. Таким образом, стоимость права аренды может широко варьироваться в зависимости от привлекательности земельного участка, а само право аренды в данном контексте выступает как товар, имеющий определенную стоимость.

Как и в случае с любым другим товаром, может возникнуть ситуация, когда право аренды нуждается в оценке, то есть в установлении и документальной фиксации его рыночной стоимости. В таких случаях производится оценка права аренды , то есть комплекс мероприятий, направленный на выяснение и уточнение данной стоимости с учетом всех факторов.

Оценка стоимости права аренды достаточно сложная и нетривиальная процедура. Если, в случае оценки материальных активов, оценивается их физическое, техническое состояние и проводится аналогия относительно подобных объектов оценки, то оценка стоимости права аренды проводится кардинально противоположно. В этом случае оценщик оценивает не материальные активы, имея возможность наглядно анализировать предоставленный объект, а привлекательность пользования объектом в течение длительного срока.

Критерии оценки стоимости права аренды

Оценка права аренды земли производится, преимущественно основываясь на расположении земельного участка, его инвестиционной привлекательности, так же производится ряд поправок на многочисленные условия аренды.

К поправкам относятся условия, которые будут регламентированы договором аренды, а именно: порядок и сроки внесения арендной платы, штрафные санкции, пени и неустойки, расходы по содержанию участка. Так же в обязательном порядке производится анализ стоимости аренды и сравнение со среднерыночными показателями, этот показатель так же является одним из критичных в оценке стоимости права аренды земельного участка .

Цели оценки права аренды

В каких случаях может потребоваться оценка права аренды помещения , участка земли либо другого объекта? Законодательно право аренды может быть использовано как материальный актив, в том числе и в качестве объекта купли-продажи, передачи третьему лицу, в качестве вклада в уставной капитал организации, и в других случаях. Так же право аренды может быть объектом судебных споров, в таком случае так же потребуется его оценка. И в любой из перечисленных ситуаций, обращение за помощью к профессиональному оценщику будет единственной возможностью документального подтверждения стоимости права аренды.

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из .

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

• ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
• Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
• Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
• Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
• Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

• Сроки аренды;
• Правомочия арендатора;
• Размер арендной платы;
• Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

На основании анализа в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ условий договора от 27.08.2009, оценки соглашения акционеров-учредителей от 31.12.2008, протокола N 1 общего собрания учредителей ЗАО "НМТ" от 27.08.2009, судами установлено, что в качестве вклада истца в уставный капитал ЗАО "НМТ" наряду с передачей арендных прав на земельные участки предполагалось внесение им арендных платежей в размере платы за пользование этим имуществом сроком 15 лет, учитываемой при оценке рыночной стоимости передаваемого ответчику права аренды земельных участков.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"...В обеспечение исполнения обязательств заемщика - ОАО "Бизнес Холдинг", между ответчиками по настоящему делу был заключен договор залога от 26.06.2007 N 71/0607-з (т. 1, л.д. 48 - 52), по условиям которого ОАО "Васильевский торг" передало ОАО "АКБ "Спурт" в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения, находящиеся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, оцененное сторонами в сумме 27 810 600 руб., а также право аренды земельного участка общей площадью 3 465 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер 16:49:010623:0055, находящееся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, право аренды земельного участка оценено сторонами в 1 000 руб.

Нормативные акты : Оценка права аренды земельного участка

Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
"Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 21.12.2018)
"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик . Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

1. , заключенный с арендодателем.
2. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
3. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в .
4. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей . Ниже приведены основные причины:

На основе чего определяется?

Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из !

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются . После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

1. Время до истечения арендного срока.
2. Размер ежемесячной .
3. арендатором.
4. Возможность .

Выделения

Требуется информация о цене аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений . Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет . Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО ! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации . Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
2. Расчет коэффициента капитализации.
3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

Z = DA +DIА ,

• где Z - земельный доход;
• DA - прибыль, которую получит арендодатель;
• а DIA - прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA - прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0 .

RS = RAL + RA ,

• где RS - цена полного права собственности на рынке;
• RAL - стоимость права аренды арендодателя;
• а RA - стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов , уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые "непотребляемые" вещи и предметы. К "непотребляемым" вещам закон относит:

"...земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования" .

Сразу следует отметить, что свойство "непотребляемости" не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено "Законом об оценочной деятельности в РФ" 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

То есть, при проведении анализа арендного договора необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества арендатору по сравнению с общей рыночной ситуацией.

Для выявления этих преимуществ при анализе договора необходимо четко выделить следующие условия договора:

• условия оплаты (сумма, сроки и порядок платежей, возможность зачета иных расходов арендатора в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени);
• характеристики объекта аренды (площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории);
• срок действия договора аренды, условия расторжения и пролонгации;
• дополнительные права арендатора - например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений.

Фактически, оценка стоимости прав аренды – это перевод значимых положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные (денежные) показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав.

Но как перевести качественные характеристики арендного договора в количественные? Рассмотрим основные возможные преимущества арендного договора и покажем, как их можно измерить в денежном эквиваленте.

Самое распространенное преимущество – это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена ставка аренды ниже рыночной, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто - нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов – таким образом мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества. Если это преимущество единственное и договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.

Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать преимуществами - например, право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать стоимость выкупа и сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях.

Еще одним преимуществом договора аренды, увеличивающим стоимость права аренды, может быть право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Отметим, что не только право зачета расходов на ремонт в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Здесь все зависит от величины арендной платы - если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей.

Таким образом, при расчете стоимости права аренды, необходимо сначала выявить все преимущества, которые дает арендатору данный арендный договор, а затем посчитать суммарный денежный эквивалент стоимости всех выявленных преимуществ. Конечно, здесь рассмотрены только наиболее часто встречающиеся в практике оценки недвижимости преимущества арендных договоров, но общий подход при оценке права аренды остается тем же самым.

При необходимости дополнительной консультации независимого оценщика по вопросам оценки права аренды, обращаетесь к нашим специалистам по телефону +7 495 7268674 по рабочим дням с 10.00 до 18.00 .

© . Копирование запрещено.